合肥临泉路商业项目定位报告.docx

临泉路项目商业定位分析报告
前言：
本报告主要目的在于通过对合肥整体商业市场及区域市场分析， 明确 xx 公司临泉路项目 3 万平方米商业项目
定位，确保项目的顺利开发。
提纲
第一部将立足于自身工业基础，发展现代大工业，逐步发
展成为国家装备工业基地。
ⅲ、合肥未来交通将会有根本性的发展
目前的骆岗机场将会拆除，新的合肥国际机场即将营建，并于 2010 年竣工。
沪汉蓉高铁的合宁已于今年竣工通车、合武段将于近年竣工，极大的缩短合肥至上海、南京及
武汉等城市的路程时间。
规划中的未来合肥轻轨 1号线将对滨湖新区人们的出行带来方便快捷的交通方式；
3、 合肥房产市场现状
ⅰ、宏观经济背景分析
2008 年上半年合肥楼市共完成房产投资总额：亿元，同比去年增长： %；其中房屋施工面积、竣工面积、销
售面积同比增长 %、 %和 %；
合肥房价逆势而上，房屋空置率持续下降 ；同比 08 年合肥楼市依旧稳中有升，目前合肥市场成交单价
为： 4011 元∕㎡，且去年上半年商品房销售价格同比上涨 %，且未来一段时期内单价仍具备一定的上扬
空间；
实力开发商纷纷落户合肥， 近期市场成交单价上扬趋势较为明显 ；从近段时期内合肥成交单价可以看出，
目前合肥成交单价亦存在一定幅度提升，但较 07 年下半年单价疯狂态势，其更趋于理性回归；
市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小 ；这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在
逐步扩大对全市销售格局的改变；
同比销售涨幅不高，且部分地区的销售已经开始萎缩 ；高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提
升很大；
市场同比成交单价上升趋势明显，且单价上升幅度仍逐渐拉大；
整体趋于市场成交单价较去年上升幅度大，同比上升约 %；
图表分析可以看出：短期内合肥楼市单价仍具备一定的弹性上扬空间；
结论：市场成交单价稳健上升，短期内市场成交单价仍呈现上扬趋势；但较去年更趋于理性回归，增幅空间
相对减弱；
ⅱ、城市发展方向
土地供应中心逐渐南移，滨湖新区、科技示范基地已逐渐成为合肥主流发展方向；
城市重点发展区域：
近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地「包括高新技术开发区、蜀山经济开发区」、经济技术开发
区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等
6 个地区；
结论：土地供应中心逐渐南移，西南组团一度成为合肥楼市的主力供应区，下半年亦将是合肥楼市的主力供
应方向；
各区供应量明晰：
高新、经开、政务三开发区供应量同比下降，同比销售量下降，但销售均价同比上涨明显
；三区销售目
前是一个缓冲期，舒适的生活环境仍会带动销售提升，但短期内不会出现太大提升；
蜀山、包河继续强劲上市。地段优势日益凸显
；片区化的销售集中性是两区销售持续的根本性成因；
ⅲ、同比新增套数、面积解析
新增套数
新增面积﹛万㎡﹜
∕
08 年
07 年
同比
08 年
07 年
同比
合肥各区域版块
蜀山区
4880
3613
%
%
庐阳区
4243
4290
%
%
包河区
9711
4274
%
%
瑶海区
2813
2359
%
%
高新区
1197
1355
%
%
经开区
3310
4838
%
%
政务区
1641
2119
%
%
新站区
4689
3566
%
%
滨湖区
1254
∕
∕
∕
∕
【新站区】
截止 08 年 1— 6 月份，新站区同期新增商品房套数较去年上升
%，且新增面积较去年同期亦减少
%；
【庐阳区】
截止 08 年 1— 6 月份，庐阳区同期新增商品房套数较去年下降
%，且新增面积较去年同期亦下降
%；
【包河区】
截止 08 年 1— 6 月份，包河区同期新增商品房套数较去年上升
%，且其新增销售面积上升了
%；
【瑶海区】
截止 08 年 1— 6 月份，瑶海区同期新增商品房套数较去年上升
%，且其新增销售面积上升了
%；
【蜀山区】 截止 08