同策2019年1月上海嘉定外冈地块产品定位及地价测算报告.ppt

同策2019年1月上海嘉定外冈地块产品定位及地价测算报告
宏观市场现状与分析
本地块属性界定与产品定位建议
区域房地产市场发展认知
地块价格评估与经济效益测算
项目纲要
拿地价格建议
一、宏观市场现状与分析
，搞好宏观调控。
(二)抓好经济运行调节。
(三)解决好群众生产生活问题。
(四)促进房地产市场平稳健康发展。加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房。
(五)强化安全生产管理和维护社会稳定。
(六)进一步做好农业农村工作。
二、区域房地产市场发展认知
4. 区域市场未来3-5年供需分析
区域市场
外围市场


+

第二部分作用和意义：
本部分的目标是了解项目所在地的房地产市场发展现状，分为外围市场和区域市场两部分，主要内容在于对市场分析的准确度和客观度，最终目标是为地块的产品定位提供有效的市场支撑，
*
嘉定整体市场情况
板块划分、价格水平、供销格局、产品类型
区域板块的划分与楼盘分布特点
老城区板块
安亭板块
南翔板块
嘉定新城板块
目前嘉定区域主要板块如下：
老城区板块
嘉定新城板块
南翔板块
安亭板块
各板块在售项目数：
板块
嘉定新城
老城区
南翔
安亭
其他
楼盘数
36
10
11
13
22
嘉定新城目前为嘉定的热点及重点发展板块，而北部相对冷清。
本地块位于安亭汽车城板块的西北部。
结论：
09年嘉定区商品房各月度供销价格变化趋势
嘉定整体市场价格水平
2019年各产品线最新成交价格
嘉定区商品房均价从年初的7422上涨到了年末的10167，年涨幅为40%。
物业类型
公寓
独栋
联排
叠加
办公
商业
1月均价
13372
18776
23196
-
18208
9947（店铺）
1月份成交产品中，公寓均价为13372元/平米，联排均价为23196元/平米。
嘉定区目前余量统计：
结论：
2009年嘉定区月均供应1580套成交2104套，供小于求的局面较明显，但随着刚性需求的释放以及投资需求的有效抑制，2019年的嘉定市场整体供销格局将保持基本平衡，不会出现大的波动。
2009年全区各物业类型新增总量：
2009年全区各物业类型消化总量：
区属
物业类型
余量（万平米）
套数
嘉定
住宅

3744
商业

3959
办公

2018
其他

3966
年度：18958套

月均： 1580套


25247套
月均： 2104套

2009年嘉定区月度面积供求比图
嘉定整体供销格局
主流产品及畅销户型的分析
结论：
纯公寓项目占到了在售项目的61%以上，，总价水平约120万左右，别墅项目为11%，以联排为主，户均面积为249左右。
嘉定区目前共有92个在售项目，其中：
区属
物业类型
项目数
嘉定
公寓
56
别墅
10
办公
23
其他
3
各类型成交情况：
时间
物业类型
成交面积
成交套数
2009
公寓

11772
别墅

1176
办公

2627
*
嘉定新城发展现状及个案分析
嘉定新城的定位
规划范围约200平方公里，规划人口80-100万人
由嘉定新城主城区、安亭辅城和南翔辅城组成的组合城市。
老城区
嘉定
新城
以汽车产业为核心，旅游业、房地产业、商贸物流业同步发展。
项目分布情况
龙湖郦城
嘉宝紫提湾
风荷丽景
新城金郡
保利湖畔阳光苑
盘古天地
保利家园
鼎泰地块
中信泰富地块
好世马陆项目
绿地地块
双丁路温泉路地块
A11-4地块
A15-1、B05-1地块
C10-6、C14-2地块
分布特点：
区域已推土地多集中于11号线沿线及沪宜公路沿线。
在售项目：
盘古天地、龙湖郦城、保利湖畔阳光苑等
待售项目：
嘉宝紫提湾二期、风荷丽景、新城金郡等
主要产品：
公寓、别墅
数量多，体量大，多为综合性项目，分布以轨道沿线为主。
各项目经济数据表
项目性质
项目名称
占地面积
(万m2)
容积率
地上建筑面积
(万m2)
产品线
在售主要项目
盘古天地
13


高层
保利家园三期



高层、别墅
保