房地产合约管理2.doc

房地产合约管理 2 房地产合约管理 2 2011 年 06 月 13 日 . 合约边界划分通过划分合约边界,明确工作范围,责任范围,报价范围,确保项目管理按计划、有目标、有序施行。既应避免责任空缺,还应避免责任重叠,责任重叠导致费用升高(责任单位都会对自己的负责内容收取费用),出现问题时又相互推诿责任。比如进度款核定,监理只负责形象进度及质量确认,但不负责具体工程数量确认,及付款金额之确认。造价咨询机构,负责进度款的审核,提供付款意见。比如:总包单位对分包单位有照管责任,总包单位收取总包单位管理费(有些 FIDIC 合同文件也称照管费)。分包单位要服从总包单位的现场工作协调及管理,遵守总包单位的现场管理制度。总包单位对分包单位的照管责任应理解为:总包单位应承担对分包单位的服务、管理、协调、沟通责任,并对分包单位工程的施工进度、施工质量、工程款支付使用承担管理责任。比如:总包单位对现场的照管责任还包括: 现场临时道路的接受和建造维修、为分包单位提供塔吊及共享脚手架等。总包单位的脚手架分包单位可以免费使用,分包单位的专业脚手架分包单位自己负责。比如:有些需要明确总包单位和分包单位界面:比如总包单位承担混凝土构件内的打孔预埋及恢复工作,但需分包单位事先提供预埋件孔位图纸及预埋件。分包单位负责砌体内的打孔预埋及恢复工作。比如总包单位负责提供分包单位临时水电的接驳点至每层楼, 分包单位负责从接驳点接至工作面,同时总包单位可挂表计量收取水电费。对于各个分包单位与总包单位之间的收口、边界部位明确各自责任范围(铝合金门窗洞口嵌缝粉刷、户门门框塞缝、门套侧面粉刷、电气开关面板的填缝,上述工作量是总包单位还是分包单位承担、室外踏步基层面层工作量是总包单位还是园林承担等等) 比如:分包单位供应合同中,对卸车费的承担,卸车地点的约定、现场二次搬运费的承担、现场物料贮存费用的承担应有明确说明。比如:总包、分包与市政项目的驳接位置,市政施工到市政井前,还是市政计量表前,是否含表。 . 合同格式本文的选用备案合同:必须采用招标管理部门提供的格式合同,也就是地方招标管理部门根据建设部的合同范本,结合本地实际情况,编制的适用于当地的格式合同。垄断行业承包合同:垄断行业规定必须采用的企业合同格式文本。其他合同:不建议选用建设部提供的格式文本。原因:合同稍显简略。合同条款操作性不够强,产生纠纷时,会发生找不到协商解决、及处理依据。建议选用造价咨询公司推荐的、或集团内已经使用多次,实践证明可行的文本。合同文本条款较多,应事先组织公司内部员工学习,对重要的总包合同,在招标过程中,同时,尤其总包合同,是还应组织向投标单位交底。应选择合同条款详细、责任划分明确、执行条款明晰——合同宁繁勿简、编制合同麻烦一点,尽量减少执行合同中出现纠纷,却找不到适用条款。合同按不同的工程内容、不同的责任范围,涉及权益单位数量不同,合同模板至少应分为: (1)工程总包施工合同:施工合同,由开发商和总包签署的双方合同; (2)指定供应分包合同:供应合同,建议由总包和供应商签订合同,开发商做鉴证的三方合同; (3)设计、供应及安装分包合同:含设计、供应内容的施工合同,建议为由总包和供应商签订合同,开发商做鉴证的三方合同; (4)指定分包合同(或专业分包):施工合同,建议为由总包和供应商签订合同,开发商做鉴证的三方合同; (5)独立承包合同:开发商与分包直接签署的施工合同。适用于总包单位管理相对较弱的室外市政给排水工程、燃气、电信、电力、园林工程。同时,由于电梯的特殊性,部分电梯安装企业为了避免工程后期总包单位垂直脚手架拆除后将电梯当作垂直运输工具,会要求电梯安装合同为独立合同。 . 总包合同专用条款中应明确的包干范围: . 接受并维护现场实际情况的费用:包括接收现场质地地貌、接收由现有其它承包商施工之工地及其它的临时设施,如施工用水电的接驳点、临时排水系统、临时道路、围板等;接收由其他承包商已经施工完成之基坑、护坡及地基处理现状、与市政系统接驳之有关工程,并对其与本工程间的界面的符合性呈交问题报告;对邻近建筑物之保护及监察,对本工程、相邻建筑物、道路等的沉降观测施工电、水和燃气等使用维护、解决现场扰民及民扰调停、本工程施工相关之事项,如环境清理、市容维护、交通、卸土等工作; 负责保护现场内桩点、高程及沉降观测点;负责于施工现场内树木及地下已有管线(如有)之保护及承担其费用临时道路、出入口及市政基建设施; . 完成图纸确定内容的费用:承包商须承担完成图纸内容所需任何与中华人民共和国境内之业务及建设项目直接或间接有关的一切税项、费用或收费。包括但不限企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设费及教育费附加、增值税;外地企业进入工程所在地之施工管理费; 进口