金都东湖仙境企划书(共45页).doc

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壹·
三十年来，房地5%
15%
25%
55%
工作单位的性质
国家机关/事业单位
国营企业/有限公司/股份制公司
私营企业/个体
其他
30%
20%
30%
20%
文化背景
大专以下
大专、本科
研究生
博士
40%
45%
10%
5%
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年龄范围
20--30
30--40
40--50
50--60
10%
20%
50%
20%
付款方式
一次性付清
分期付款
银行按揭
10%
20%
70%
交通方式
公共汽车
自行车
摩托车
私家汽车
5%
0%
15%
80%
五、本案客层分析：
1、家庭月收入分析：
本案总价约在50万以上，若工作10年后按揭购买（假设为8成30年），按揭年限为30年，以公式推测如下：
｛（A－B）×12－C｝×10>50万元×20%=10万
另A－B－C/12>50万－10万=40万×=
其中A为家庭月收入，B为家庭生活开支（包括吃、住、行之必须开支），C为每年不可预见开支（包括请客、送礼等）。
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由上式可以得出：
A>（C+1）/12+B且A>+B+C/12
若B=1000元/月，C=6000元/年，则A>。
依次类推：按揭20年A>；
按揭10年A>。
工作10年以上结果一样。
2、消费者年龄分析：
按照一贯的标准，收入与年龄成正比，所以，本案的客层年龄偏向于中、老年人，青年人将会占很少的一部分。
3、消费者职业分析：
家庭月收入能够达到上述标准者，有下列几种：
a．政府官员（以水果湖一带为主）；
b．私营业主（以水果湖、徐东、中南一带为主）；
c．效益好的企事业单位员工，以年龄大者为主（如楚天都市报、中南建筑院等）；
d．一部分暴发户（如炒股、炒期货者）。
4、消费者教育背景分析：
因为本案针对的客层年龄偏大，在10~20年以前，很少有硕士，博士等，以上述消费者职业而论：
a．政府官员：大专及本科为主；
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b．效益好的企事业员工：大专及本科为主；
c．私营业主和暴发户：大多数文化偏低。
5、消费者文化倾向分析：
上述几类人的文化背景虽然不一样，但是都有一个共同的特点：关心国家及武汉政府大事。那么，中央电视台，武汉电视台，湖北电视台，
长江日报，楚天都市报等，都是他们经常接触的媒体。
六、竞争个案简介分析：
附后
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查看上表，总价在50万以上的各个区间，或多或少都有竞争个案的主力客群分布，且这些个案都具有相当的优势，所以，本案的主力总价要想在50万以上与其他竞争个案区隔，已不可能。
那么，50万以下如何？答案是否定的。
因为本案周边有太多主力总价在50万以下的产品：天源城、世纪彩城、安顺星苑、新新花园等等。本案没有必要与众多的同类楼盘分一杯羹，也不符合市场的发展规律。
而且，本