财富广场商业规划报告书.docx

#####广场商业规划报告书
第一局部 前言
#####房地产开发有限公司开发建设的 “#####广场〞位于山东省#####市胜利东街与 北海路交叉口西南角. 该工程东临北海路, 南靠涨湎河,北接胜利东街,西临人民保险大楼； 东北与##、支持房地产业重点进入旧城改造市场.
未来城市的开展重点是向东面扩张, 形成城市的政治、文化、旅行、物流中心和高档住宅区.
三、本工程所在区位的交通、人口状况
1、工程区位
本工程位于#####,正对人民广场；南 靠涨湎河；北接胜利东街,面对怡和•星国际；西临人民保险大楼；东北与 #####市政府紧
密相连；本工程地块位于 #####市的政治、文化中心,为了目前 #####市奎文区位置最好,环境 最好,市政配套设施最完善的地块之一. 在整个城市向东移的开展趋势下, 该区位有着极高
的开展潜力,将成为了 #####市的政治、文化中心,并形成 #####市第二商圈.
2、 本区位交通状况及易达性分析
本区位交通便利,距济青高速、 308国道、潍莱高速均在 10分钟车程范围内,距火车
站15分钟车程,距机场20分钟车程,与域外联络交通十分便利. 市内公交直接通过本区位
的有18、20、32路三条公交车路线,本区位距公交车一站范围内有 6、12、16、21、22、
28、33、38、52、53、56路^一条公交路线经过, 10公里,
冷亭区8公里,均有公交车通达本工程. 因此,市内任何区域内的居民到达本工程都十分便
利.
3、 人口状况
2003年底全市总人口 ,其中非农业人口 ,男女性别比为了 108:
100,人口自然增长率 %..
本区域内集中了 #####市大局部高收入的居民,消费水平很大,同时,本区域还有一所 小学、两所中学、一所大学,在校学生、教职员工 3万多人.
人民公园的重新改造、涨湎河的景观整治、东风街和北海路景观大道建设, 给本工程带
来旺盛的人气.
4、 消费习性分析
目前#####市民已形成消费习惯,、佳乐家 购物的现象日趋增长,东部富人区购物消费习惯明显发生改变, 随着城市东移扩张,东部商
圈将会逐步建立和开展、完善,影响力逐步加大,最终形成 #####市重要的商圈之一.
四、工程SWO奇析
Strengths（ 优势分析）
51、 投资商经济实力雄厚,拥有良好的社会资源.
52、 投资商具有多年的资本投资、资本运作经验,战略意识超前.
53、 工程所在地交通便利,易达性好.
54、 近临的人民广场作为了城市最大的市民休闲聚散地,开展前景光明.
55、 工程拥有政府支持,外围环境良好.
S6、先规划、后经营,使物业环境和商业空间设计有利于商业经营.
Weakness（劣势分析）
W1位于新城区,偏离历史形成的商业中心.
W2由于商铺销售产生的压力,可能导致的产权销售与经营脱钩是经 营的难点.
W3工程规模大,操作难度系数较高.
W4在经营中只能通过市场细分进行差异化定位, 特色经营模式必须具有长远战略眼光和相
关策略,并决心创立当地商业新典范.
W5 #####市主城区投资业户的资源有限,需纵深挖掘和向外围延伸.
W6 #####市现有消费人口数量有限,消费水平有待提升.
Opportunity（时机分析）
01、####眦市开展速度飞快,居民消费水平提升迅速.
O2、城市消费群体有较高文化品位和时尚追求.
O&当地商业设施一般竞争力薄弱,商品品位及品质、效劳不能充分满足市场消费需求.
O4当地商业设施市场细分不明确, 商业经营水平低下, 缺乏一个定位明确的集时尚、 休闲、
娱乐、购物、餐饮、商务等能够为了一体的大型综合购物中心.
O5城市的改造建设进程加速, 使商圈也不断扩大,所在地段将通过经营, 未来将会形成城
市的新商圈.
Threat（威胁分析）
T1、#####市商业工程的开发及商业竞争日趋剧烈,对投资者市场、经营性资源构成竞争.
T2、本区域商业工程较少并且分布区域较散乱, 综合竞争力缺乏以与现有的商圈相抗衡, 新
的商圈形成需要较长的市场培育和开展.
T3、投资型产权商铺是新型投资方式,投资者的认可度具有可变性,
需要高回报率和良好的经营保证举措来提升吸引力.
T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高.
T5、租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性.
第三局部 工程定位
工程定位是工程成功运营和进入市场的第一步. 工程定位不是凭主观想象随意而为了,
必须依据科学规律, 进行充