土地增值税清算思路和模式.docx

土地增值税怎么计算
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体
计算方法又略有不同。
计算逻辑与公式
土地增值税计算的大逻辑是：
用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值
额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比非像某些区域，土
地由让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价〕
开发本钱等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时
无法把本钱分到物业，那么就按照 总建筑面积分摊。〔包
括地上和地下建筑面积〕
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售
的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比
方一个车位真实面积一般 35-40平，但是实际产权面积可能
只有12平左右。
房地产开发费用〔销售费用、管理费用、财务费用〕： 回
忆一下之前的公式， C=〔A+B〕*10%,是计算扣除的，按
照分类计算即可。
预征和清缴
清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是
肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。〔 我
个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全
部按照不能退计算。〕
预征土地增值税=〔销售回款-预缴的增值税〕X预征率
收到回款的次月就要申报。
回忆一下之前预缴增值税的计算公式：
预缴的增值税=预收款/〔1 +适用税率或征收率〕*3%
简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%
一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%
那么土地增值税的预征率是多少呢各地要求不一样！
分不同业态，一般来说普通住宅 2%,非普通住宅 3%,有
些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。
土地增值税清算时点：
规那么太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简
化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规那么如下 ：
关于印发？土地增值税清算管理规程 ？的通知
纳税人符合以下条件之一的，应进展土地增值税的清算。
〔一〕房地产开发工程全部竣工、完成销售的；
〔二〕整体转让未竣工决算房地产开发工程的；
〔三〕直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土
地增值税清算。
〔一〕已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑
面积占整个工程可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例
虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经由租或自用的；
〔二〕取得销售〔预售〕许可证满三年仍未销售完毕的；
〔三〕纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手
续的；
〔四〕省〔自治区、直辖市、方案单列市〕税务机关规定的
其他情况。
计算土地增值税的例子
我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。
但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看
懂了，那么就可以实际去操作测算了。
〔4〕、当地土地增值税政策假设
这是个新工程；
当地用三分法；
高层住宅在当地属于非普通住宅；
当地土地增值税预征税率如下：
〔2〕、计算土地增值税：
根据土地增值税政策假设，这个工程分两类：非普通住宅〔高
层住宅〕、其它〔商业、车位〕
先算预征：
预征土地增值税=〔销售回款-预缴的增值税〕X预征率
回忆一下上一节讲的,预缴增值税 =收入/*3%
非普通住宅收入二90000万元
其它类收入=〔商业收入+车位收入〕=29000万元
预征土地增值税=(90000-90000/*3%)*3%+(29000-
29000/*3%)*4%=3470 万元
再算应缴土地增值税额：
核心就是算由三个数： 转让房产收入总额 〔不含税〕、 取
得土地使用权支付金额 〔不含税〕、 房地产开发本钱 〔不
含税〕
转让房产收入总额〔不含税〕：
转让房产收入总额〔不含税〕二销售收入-销项税
二119000-8091=110909 万元
这工程是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他
两类，那么收入总额如何分摊呢？
可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售
额分摊
转让房产收入总额〔不含税，非普通住宅〕 二转让房产收入
总额〔非普通住宅〕/总销售额*非普通住宅销售额
=110909/119000*90000=83881 万元
转让房产收入总额〔不含税，其它〕二转让房产收入总额〔其 它〕/总销售额*其它类型销售额 =110909/119000*29000=27028 万元
取得土地使用权支付金额〔不含税〕：
取得土地使用权支付金额=土地由让金+契税
=30000+900=30900 万元
注意：土地由让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑
的，所以不用扣增值税
分摊方式：按可售面积法〔特别注意：车位不摊土地本钱〕
取得土地使用