方案定位分析.doc

第四章项目定位解析
一、影响项目定位的因素
1、土地价值解析
项目地块规则
利于充分利用
易于规划与设计
2、需求解析
总需求较乐观
高品质住宅需求大
在产品设计中，基本按照上述面积指标，不追求夸张的居室面积。
在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整的余地。
单位：平方米
一室户
两室户
客厅
20
25--35
餐厅
8--10
厨房
3--5
5--8
卫生间
5-6
6-8
主卧
13--15
16-18
次卧
10-13
积蓄室
2
2--4
四、配套设施建议
1、写字楼必要的硬件设施：
总体结构：采用柱网式结构，以提高楼层使用率。
层面积：1000--1500平米，这样可以保证较合理的使用率。
-；
，以便用作高科技企业的R&D中心
实验室或安装客户的UPS等
楼板承载力：某些楼层楼板承载力可以达到或超过400千
/平方米，以适应高科技企业及研发机构设置服务器/数据中心等的承重要求。
空调：建议四管制FCU或VAV空调系统，新风量不低于50立方米/人/小时，可以提供24小时服务以知足IT企业加班频繁的要求。
电力：≥100瓦/平方米，多路或最少双路供电，有后备电机
/UPS保证24小时不中止供电。（高科技企业尤其软件企业
R&D中心对电力供给和不中止供电要求很高）电梯：保证巅峰时等待时间不超过30秒
楼面：设架高地台，高度约10-15厘米。某些楼层于楼层
间预留可拆卸楼板，便于租用二层或多层客户设置内部楼
梯，比方嘉里中心在高层楼层的同一地址预留3米X4米
可拆卸楼板。
通讯：楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输
与宽带网连接（IP或ATM），充分数量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分机拥有直线号码）等独立的无线通讯，卫星通讯设施。
自然采光：楼层进深不超过15米，以防备自然采光不足。
楼面布局：应采用柱网结构，用作孵化器的楼层应易于切割成80-400平方米。
2、写字楼必要的智能化系统
A）楼宇设施监控系统
供热、通风和空气调节系统
给排水及中水系统
照明设施系统
电梯监控系统
B）停车场管理系统
C）广播音响系统（紧迫广播疏散）
D）保安监控系统
保安监察系统
巡更系统
防盗系统
E）消防自动化系统
消防报警系统
喷淋灭火系统
通风排烟系统
F）办公自动化系统
共享信息系统
办公与文件办理流程自动化管理系统
物业管理辅助系统
电子邮件系统
设施共享系统
G）信息自动化系统
网络通讯系统
电视通讯系统
无线通讯系统
程控电话用户交换系统
2、公寓必要的智能设施
出入口的管理
闭路电视监控系统
对讲防盗系统
水、电、气等远程抄表
住户报警系统
物业计算机管理系统
信息网络系统
车辆出入、停车管理系统。
五、装修标准建议
1、写字楼平面布局及装修标准的建议。
平面布局：
标准层建议采用全开间形式
以电梯间或某个公共地域为分开区，将整个标准层分为两大部分，在设计上预留上下水管道
根据业主的要求，开发商可在大的分区内进行规则性的排列。
装修标准：
大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面内墙为立邦墙面乳胶漆
地面为水泥砂浆找平配地毯
石膏板天花吊顶
塑钢双层真空内外开窗户
2、公寓装修标准的建议
建议装修价格加室内配套设施，单价为800元/平方米。
室内装修标准：
户门：高级装修三防门或高级木门
厨房：墙面采用高级瓷砖；地面铺设防滑地砖；铝扣板吊顶