房地产开发商拿地的十六种模式.doc

房地产开发商拿地的十六种模式! 1. 招、拍、挂最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。问题 1 :土地闲置费问题。(国税函【 2010 】 220 号、国税发【 2009 】 31 号) 问题 2: 契税问题。财税【 2004 】 134 号、国税函【 2009 】 603 号( 一级开发情况下出现的问题) 问题 3 :考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。问题 4 :返还的土地出让金问题。财税【 2009 】 151 号、财税【 2009 】 87 号文件。例如,某公司5 亿元拍下了土地,政府又返还了 2 亿元土地出让金。思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额? 问题 5 :以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。( 和税局沟通) 2. 不是招、拍、挂,创造招、拍、挂(操纵政府) 例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149 号文件、国税函【 2008 】 277 号文件、国税函【 2009 】 520 号文件) 不征税, 土地增值税(《条例》和财税【 2006 】 21 号文件,不征税,企业所得税(国税函【 2009 】 118 号文件,享受搬迁补偿纳税待遇) 第二步, 国家二次招拍挂, 承诺该企业拿到土地, 支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付; 此时,政府出让土地,没有任何税费。第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3. 购买转让土地(项目) 买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【 2007 】 645 号)。注意问题: (一) 、差额征收营业税(财税【 2003 】 16 号) 2 、如果是招拍挂拿下的土地, 卖地时是否允许营业税差额征收? ( 国税函【 2005 】 83 号, 但部分省明确表示不允许, 例如: 大地税函【 2006 】 145 号、桂地税发【 2009 】 185 号) 3 、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除? (二)卖地的土地增值税 1 、如果是直接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?(国税函【 1995 】 110 号文件,不允许加计扣除)? 2 、生地变熟地的扣除项目(国税函【 1995 】 110 号、国税函【 2007 】 132 号文件,允许扣除)。 3 、卖在建项目的扣除项目; 4 、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【 2007 】 645 号) 注意:营业税差额征收与土地增值税