物业合同纠纷案例.docx

上海市宝山区人民法院
民事判决书
（2014）宝民三（民）初字第29号
原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司。
负责入李海荣。
委托代理人张虎平。
委托代理人李海波，远闻（上海）律师事务所律师。
被告上海佳辰房地产开发有限公务费由业主缴纳。交付当月的前期物业服务费由甲方全额支付。合同第十六条约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出荏，或者尚未交付给物业买受入的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费由业主和使用人全额缴纳。合同第十七条约定，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用肘间为每3个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间按时交费。合同第二十条约定，业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的除外。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。合同第二十一条约定，甲方所有的车库车位的经营管理，在物业交付前三个月由甲乙双方另行协定。甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十二条的标准向乙方支付物业服务费。合同第三十七条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。该合同附件三对综合管理服务标准、公共区域清洁卫生服务标准、公共区域秩序维护服务标准、公共区域绿化日常养护服务标准及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准进行了列明并就有关项目、内容、服务要求等做出详细约定。
嗣后，浙江绿城物业管理有限公司上海分公司（2011年5月该公司名称变更为本案原告，乙方）与被告（甲方）签订补充协议，该协议第
二条约定，根据甲方委托管理事项，乙方提供交付前3个月的前期介入服务工作，前期介入费为40万元，由甲方于物业交付前3个月支付给乙方。该前期服务费已涵盖《春江美庐前期物业服务合同》第十五条所列明的“自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费”。协议第六条约定，项目为一次性交付，交付时间暂定为2011年12月31日。协议第七条约定，乙方已经详细的测算并承诺该物业服务费能够满足春江美庐日常运营，甲方不需要贴补额外费用以维持物业收支平衡。
上述合同签订后，2012年9月底，被告将春江美庐物业移交给原告。嗣后，原告为被告提供物业服务，被告未向原告支付物业费。2012年12月份开始,原告以工作联系单方式向被告发函索要物业费。2013年10月23日，原告另向被告发出律师函，要求被告依约在七日内支付拖欠的物业费。如未能支付，则按照日千分之二的标准要求被告承担违约责任。嗣后，被告未支付物业费，故涉讼。
审理中，原告提供一份关于物业费的计算清单，该清单载明：1、别墅未荏房物业费为1,041,（共117户）；2、公寓未售房物业费为110,（共90户）;3、商业用房物业费为421,（共17户）；4、车位物业管理费为445,200元,其中公寓车位物业费为220,740元；别墅车位物业费为203,760元；别墅