福晟淮安新城45#地块市场营销策划报告.ppt

江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing 谨呈:福晟集团市场营销策划报告福晟淮安新城 45# 地块报告内容及目标深入解读淮安市场特征、客户需求和本项目的竞争条件。深入解读淮安市场特征、客户需求和本项目的竞争条件。寻找目标与现实之间的矛盾,提出核心问题,寻求破解之道寻找目标与现实之间的矛盾,提出核心问题,寻求破解之道案名建议、 LOGO 、 VI应用、视觉表现、营销计划、活动主题等。案名建议、 LOGO 、 VI应用、视觉表现、营销计划、活动主题等。读势:读懂淮安市场,发现机会点解题:提出并解决核心问题输出:创意表现与推广计划建立以客户需求为导向,以产品策略为核心的竞争模型建立以客户需求为导向,以产品策略为核心的竞争模型判断:确定竞争策略江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing 核心问题界定 2 1 新兴区域住宅开发,如何判断和化解区域陌生? 新兴区域住宅开发,如何判断和化解区域陌生? 弱周期、供过于求市场,从哪里以及如何深挖客户? 弱周期、供过于求市场,从哪里以及如何深挖客户? 3 如何守正出奇,利用产品、形象以及营销差异化锁定客户? 如何守正出奇,利用产品、形象以及营销差异化锁定客户? 与大盘共舞,如何运用非常规武器和战术? 与大盘共舞,如何运用非常规武器和战术? 4本次提报需要解答的四个问题! 本次提报需要解答的四个问题! 江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing ?市场概况?个案分析一、市场环境一、市场环境江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing 市场基本判断城市苏州无锡南京南通常州徐州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁 GDP (亿) 9168 5765 5086 3400 2977 2867 2250 2150 2002 1920 1315 1150 1024 人均 GDP (元) 87607 90355 62593 46931 64826 33412 31215 49509 43359 62846 28023 26191 21529 房地产投资(亿) 272. 8 447 ? GDP 和人均 GDP 均处于倒数第三位,仅高于连云港和宿迁; ?房地产开发量较大,房地产业占 GDP 比重较高; ?在严厉调控的背景下,这种以房地产为主导产业的城市发展模式存在风险和不确定性。开发量大、竞争激烈市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing 成交量与价格成交量(套) 成交均价(元/m 2) 套数均价成交量下跌态势明显,由 10 年下半年月均 4000 多套跌至 3000 套左右。成交量下跌态势明显,由 10 年下半年月均 4000 多套跌至 3000 套左右。全年成交均价平稳地在 4000 元/m 2上下浮动, 5月最高值达到 4120 元/m 2。市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing 土地供应放量,按平均容积率 计算,当年土地供应量需要 3年时间消化。存量与增量全市商品房存量 368 万方,按每月销售 40万方的速度,去化周期为 个月。市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广江苏青草堂/ 整合营销 Talent integrated marketing 典型个案物业类型销售均价(元/㎡) 万达广场高层 6300 茂华国际汇高层 5400 建华玖珑湾高层 4300 香格里拉小高层 6000 高层 6000 亿力未来城小高层 5800 高层 5500 弘辉首馥高层 6500 融侨华府高层 6300 运河城多层 5000 小高层 4500 绿地世纪城高层 4600 中南世纪城高层 3900 多层价格区间(元㎡) 小高层价格区间(元/㎡) 高层价格(元/㎡) 6000-6500 水渡口区域 5500-6500 5000-6000 4500-5000 清浦新城 4000-4500 —— 4000-4500 楚州区 3800-4200 3500-4000 4000-4500 经开区—— 4000-4500 价格分析均价 4000 ,价格上升通道未完全打开价格箱体偏窄,区域差价没有拉开多层价格较同区域高层高 500 元/m 2左右市场环境客户分析地块分析发展策略产品建议营销策略包装推广江苏青草堂/ 整合营销 Talent