佳州-玲珑郡项目发展战略及营销策略方案.ppt

佳州·玲珑郡项目“项目发展战略及营销策略”方案写在前面: ?与其他诸多营销策略报告有所不同的是, ?本提案的主旨不在于全景式的市场扫描或是概念式的分析, ?而更多的是根据思源对客户的研究与理解,基于项目开发目标、限制性条件、营销任务, ?作出具有切实可行的营销策略方案。目标理解:佳州地产品牌·落地成都——安全、平稳、长远、形象树立、快销建立项目形象制造市场影响力,带动品牌影响力! 保障资金安全回收安全落地、实现盈利一炮打响,持续旺销本次报告研究思路宏观宏观环境环境地块地块分析分析区域区域背景背景客户客户研究研究项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位商业物业建议商业物业建议市场市场研究研究客户定位客户定位产品定位产品定位住宅物业建议住宅物业建议区域区域竞争竞争项目界定案例案例基础资料研究实现目标面临的问题客户目标解决方案营销执行推广策略推广策略推售策略推售策略蓄客策略蓄客策略价格策略价格策略 PART Ⅰ:本体研究地块属性占地面积 46517 ㎡(约 70 亩) 建筑面积约 13 万㎡用地性质二类住宅用地容积率不大于 建筑密度不大于 30% 绿地率不小于 30% 建筑高度住宅不高于 米; 商业比例 10% ,约 万㎡车位比(未定) 地块方正/规模较小/容积率低/小高层建筑区位属性武侯新城的整体包装策划/统一规划打造定位新兴高尚住宅板块本案本案武侯新城本案成都市武侯区开始着手打造“武侯新城”,武侯新城建设管理委员会已成立, “武侯新城”的建设开始进入了具体实施阶段。“武侯新城”主要指以武侯工业园为核心的三环路外侧与草金路、老川藏路合围范围内面积约 平方公里的区域。为避免建设中出现各自为阵的局面,武侯区将打破狭隘的行政区划限制,对武侯工业园以及机投桥、簇锦、华兴、簇桥、金花桥 5个涉农街道部分区域进行整体包装策划,统一规划打造。项目四至本案七里大道规划道路规划道路武侯大道铁佛段中海绿地[项目四至] ?北:七里大道?西:规划道路?南:规划道路?东:武侯大道北[地块现状] 地块内现状为空地; 西、南两侧均有规划道路(现已开工), 紧邻中海/绿地地产项目; 北侧有临街底商,但档次较低; 东侧为安置住房,有底商,尚未呈现。西北东南项目昭示性较强/ 四围通达性良好/ 但存在噪音污染的不利因素周边配套满足基本生活需求,但档次偏低 a\ 教育配套丰富; b\ 医疗配套基本满足; c\ 多以社区底商为主; d\ 景观配套资源稀缺匮乏; e\ 多个农贸市场。大型餐饮/休闲农贸市场[教育配套] ?小博士双语幼儿园/玛利娅幼儿园/金太阳幼稚园; ?武顺街小学/石室外国语学校/ 四达实验小学; ?簇锦中学; ?博语学校。[医疗配套] ?武侯区第三人民医院/五七零一医院; [商业配套] ?千盛百货/家和超市/温州商城/ 七里商业街等集中商业; ?社区商业集中区/大型餐饮休闲集中点; [景观配套] ?簇锦公园/小平广场。千盛百货本案家和超市温州商城农贸市场农贸市场低端街区商业低端街区商业低端街道商业大型餐饮/休闲银行集中区七里商业街武顺街小学四达实验小学簇锦中学小博士双语幼儿园簇锦公园武侯区第三人民医院博语学校五七零一医院石室外国语学校玛利娅幼儿园金太阳幼稚园簇桥社区商业集中区农贸市场(规划中) 幼儿园(规划中) 映月公园:金花交通状况完全能满足首置、首改人群对交通的需求。[公路交通] ?城际交通:双流机场(距离约 6 公里),成雅高速(离进出口约 6公里); ?城市交通:三环路、绕城高速、武侯大道、川藏路、机场高速等均为城市主干道; [轨道交通] ?地铁三号线(离规划中的“武兴路”站口约 1公里); [公共交通] ?项目北、东两侧分别为七里站和武侯大道铁佛段站,现有 10、 92、522 、405 、等多条线路经过, 连接城西、南、东等区域。地铁 3 号线本案绕城高速成雅高速机场高速三环路川藏路武侯大道交通便利——靠近地铁三号线站口/城市主干道遍布项目周边/公交线路基本完善/机场附近。