小结：珠海海泉湾对于本项目的启示
项目之间缺乏联系、带动，综合配套的效益没有显现
客源区域化明显，缺乏多样性
客源还未走向高端，停留在观光休闲档次
珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念未能实现
珠海海泉湾的不足
设计理念上房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。
别墅均价：
高档公寓均价：8000元/平方米
规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；
城郊别墅和连排别墅是主要方向；
室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性；
产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。
青岛高端物业开发的趋势如下：
青岛别墅开发主题
主题
代表
山景主题
100福国际山庄、金盟山庄
海景主题
仁泰旅游度假花园、水青木华
静水主题
百通的香溪庭院
山海融合主题
石湾山庄、山海天别墅
市场背景梳理与产品分析-供给层面（二） 青岛市高端物业组团评析
组团
主要特点
即墨区与其他组团关系评价
发展潜力
市南区
临近中心商业区
具有环境资源优势而受到关注
但目前供应量有限
市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区；
即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件；
即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。
崂山区
启动较早，离市区较近
从2019年起房地产高速发展
开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色
城阳区
别墅的主要供应区
引领青岛人郊区置业进程
领先于即墨，房价高于即墨
即墨区
未来青岛高端住宅发展重点
引导青岛大盘郊区化开发
承接主城区高端住宅需求外溢
市场背景梳理与产品分析-供给方面（三） 东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院
东部沿海版块由崂山和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；
市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园。
市南区
崂山区
城阳区
即墨区
根据即墨市规划：2019年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；
2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，；
即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。
按照05 年统计
市场背景梳理与产品分析-需求层面（一） 旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展
根据均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。
第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；
第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；
在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。
观赏旅游
主要用于日常居住、起居的住所
第一居所
并不经常固定使用的郊外别墅类住所
第二居所
休闲旅游
私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所
第三居所
体验旅游
世界旅游组强对于房地产产品与人均GDP关系的研究
800美元
1500美元
3000美元
人均GDP
旅游发展阶段
潍坊：2171美元
2019年山东半岛主要城市人均GDP水平
威海：5874美元
青岛：4428美元
#即墨：3350美元
烟台：3883美元
市场背景梳理与产品分析-需求层面（二） 项目高端物业需求来源及主要特征
补充规划图
项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。
分类
来源
主要特征
高端第一居所需求
即墨市居民对别墅产品的需求
以换房或改善居住质量为目的的自住购房
青岛市区的私营业主、高级白领等是北部别墅的购买主力
对稀缺资
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