2014 南头关玉湖项目市场报告 - 副本.ppt

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。宝安区玉湖南头关旧改项目市场报告宝安区玉湖南头关旧改项目市场报告深圳中原事业六部深圳中原事业六部 报告提纲 2 1 项目价值分析项目价值分析综合体研究综合体研究项目现状项目现状前海中心前海中心综合体综合体写字楼写字楼住宅住宅商业商业 3 物业定位物业定位写字楼定位写字楼定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位整体形象整体形象?从区域表现来看,全市六大区成交量涨跌各半,龙岗、南山、福田上涨,其余三区成交下降,其中低价项目集中的龙岗区表现最为突出。?成交上涨的区域中, 龙岗区成交 391 套约 3万㎡, 成交套数全市占比超五成,成交主力为平湖片区花半里·欣悦广场和远洋新干线等低价商务公寓; 南山区成交 167 套 万㎡,主力项目为金地威新公寓、华润大涌商务中心办公单位, 项目均价都在 45000 元/㎡;福田区成交 124 套约 万㎡,主力项目为京基滨河时代广场和深业上城的商务公寓。?成交下降的区域中,盐田区壹海城三区的公寓项目上月集中成交后, 本月略有降温,全区共录得 36 套约 万㎡成交,环比减少 31% ;宝安区在售项目成交量全面放缓,共录得 24 套 万㎡成交,其中华盛盛荟名庭、前海颐大厦处于尾盘,福盈中央山花园则受区域周边住宅项目大量推盘影响,成交受阻;罗湖区共成交 6套约 1000 ㎡,主要来自博兴大厦写字楼及幸福万象大厦公寓。写字楼市场现状: 供应大增成交同比持平? 2014 年,深圳市甲级写字楼平均租金的同比涨幅仍高达 16% 。受办公市场乐观氛围影响,包括纯办公、研发办公等类型在内的大量在建项目选择在今年入市,导致全市供应量大幅攀升。在纯办公项目中,近 7成集中在福田中心区南北两极的梅林、保税区等潜在需求较弱的片区,项目去化速度较慢,而新兴的宝安、龙岗区内主要消化的是中小面积的投资性需求, 所以在供应量大幅增长情况下,全市成交量仅与去年持平, 库存去化期近 3年。? 2014 年福田区纯办公楼供应和需求量在全市中的占比相比去年下降约 12 个百分点,与之相反, 宝安区供求占比同比增幅约为 10 个百分点。此外,在万科红立方大厦、万科天誉中央广场等项目带动下,龙岗区办公成交占比相比去年上升8个百分点。?供应和需求同时由福田、罗湖两个老中心区向宝安、龙岗等区域转移。在前海规划区影响及大型商业发展迅速的宝安区,办公市场的发展速度要比龙岗区迅速得多。写字楼市场现状: 供求东西两边扩散去化压力大中粮地产集团中心公路局大厦广场大厦晖大邮电大深信泰丰海关大厦泰华大厦冠利达大厦经发大厦供销大厦国际西岸商务大厦世纪大厦滨海大厦万骏经贸大厦宝安写字楼市场: 新安城区主要集中在前进一路、宝民一路及广深公路两侧, 多为老旧物业,档次偏低;新建写字楼集中在宝中片区 2015 写字楼供应量: 宝安区未来潜在供应量巨大占全市 33% ?商务公寓市场的发展要滞后于同区域的住宅和商业市场,随着深圳西边居住及商业氛围的逐渐成熟,商务公寓项目的开发开始其西移的趋势。 2014 年宝安、南山两区供应量同比大幅增长,全市占比也由去年的 18% 提升至 64% ,从而取代福田及龙岗成为全市供应主力区域; ?宝安区共8个项目取得预售资格,总预售量近 21 万㎡,全市占比 35% ,宝安商务公寓市场能发展如此之快,除了区域房地产市场发展逐步成熟之外,另一个重要的原因在于前海规划区的辐射作用带来了大量的投资需求,拍出的地王项目也增强了区域房价的上涨预期。商务公寓市场现状: 西移趋势明显宝安、南山成供应主力商务公寓市场: 深圳商务、酒店类公寓市场分布区域以罗湖和福田为中心向西扩张,宝安、南山成供应主力珑瑜珑瑜保利上城世纪新城佳兆业大都汇港澳 8号瑞思国际君临天下金座深港 1号田厦国际中心美域蓝湾佳兆业城市广场长城笋岗深业科之谷大百汇英龙国际中心弘都商务公寓华润大冲深圳湾一号来福士广场万科盐田项目佳兆业盐田项目鹏广达畔山公寓八十步海寓鹏广达广场星河盛世本案待售项目在售项目星河雅宝?全市商务公寓库存面积约 72 万㎡,库存消化期约 23 个月,同步去年小幅下降,其中宝安库存及消化期均大幅大于全市其他区域; ?宝安区今年新增大量项目供应,且跟随着住宅市场的发展步伐逐步由宝安中心区向周边区域扩散,截至年底的统计数据,全市约三分之一的库存集中在此区域,在住宅项目的冲击下,项目去化速度较慢,按照过去 1年的月均成交量, 当前库存足够消化近 5年商务公寓市场现状: 宝安库存激增足够消化近 5年在售项目开盘时间推出套数户型面积( ㎡)户型套数已售开盘均价(元/ ㎡) 成交均价(元/ ㎡)