武汉市蔡甸区房地产市场调查报告.doc

武汉市蔡甸区房地产市场调查报告第一部分市场调查与分析一、武汉市房地产市场分析 2005年房地产业发展趋势 2005年,武汉市房地产市场需求仍将保持持续快速增长的态势,产业发展具有较大空间,预计将呈现以下发展趋势: 一、全面贯彻落实房地产业的各项政策 2005年, 武汉市将以全面贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》( 国发[2 003]18号)和省、市政府关于促进房地产业持续健康发展的文件精神,初步建立起完善的房地产市场发展的运行机制、不同层次需求的住房供应体系,并合理调整住房供应结构,积极培育和规范房地产中介服务市场,强化房地产市场的监督,实现房地产业持续健康发展。二、充分发挥房地产市场信息系统和预警体系的作用房地产市场预警体系作为宏观调控的重要手段和措施,2005年将充分运用信息网络平台,向社会定期公布市、区各项目的房屋供应量、供应结构、供应价格情况及市场、区二手房交易情况,以引导企业理性投资,居民合理消费。三、充分运用土地的调控作用 2005年,我市将充分运用土地的调控作用,合理引导地价水平。土地供就方面,以存量土地为主兼顾新区开发,旧城改造实行成片整体开发,严格控制城市中心区的零星分散建设。加强对全市土地的集中统一管理,特别加强对城郊各区、东湖高新开发区、武汉经济技术开发区土地市场的监管,形成全市统一、规范、有序的土地市场秩序。四、积极推动和培育住房二级市场的发展 2005年,我们将在已制定的一系列房地产政策的指导下,积极解决房地产二级市场中的各类房屋历史遗留问题,以推进房地产流通环节的良性循环;积极培育和规范房地产中介服务市场,充分发挥信息的作用,为个人换、购和租赁住房提供便捷快速的服务;努力探索商业性金融贷款的范围,拓宽二级住房交易贷款和住房装修贷款等新的金融业务,增加个人住房信贷品种,推行多种贷款、还款、转让的方式,以满足不同收入水平居民的购房需求。五、开发热点区域逐步转移随着城市房地产开发量的增加,城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少。我市房地产投资的热点区域开始向汉江两岸、南湖片区、高新开发区、武汉新区转移。同时,由于城市空间的结构性调整,预计 2005 年在武昌老城区、江夏区的庙山、黄陂的盘龙城将会有超大规模的住宅社区出现。六、房地产价格平稳上升 2005年,我市经济的快速发展和连续多年商品房供应量持续增加将进一步提高市民住宅消费水平,改善性需求加强、旧城改造带来的购房需求增大、外来人口购房的需求增加,将促使房地产价格继续平稳上升。二、蔡甸区域房地产市场(一) 、蔡甸地价情况分析以蔡甸区首次拍卖土地为标志, 武汉市蔡甸区土地有形市场正式成立。推出的土地块块都有亮点。正处蔡甸新城投资开发焦点所在区域的两块地,争夺激烈。其中 21 号地块(项目旁) 经过 10 家参与竞价,最后“锁定” 3210 万元,被武汉市海联集团有限公司竞得,每亩单价 万元,创市郊地价新高。同时蔡甸区获开发银行 亿元贷款,启动了该区军山镇 22 公里道路工程等项目,这标志着这个国家级重点小城镇的建设正式起步。参考各区成交地块的最高单位价格可以看出, 目前武汉市 6 个远城区中, 最被看好的是东西湖、其次是蔡甸。二、蔡甸房产价格分析蔡甸区域房产价格在 2004 年6 月为 600 — 800 元/ ㎡,到 2005 年1 月已升至 1200 — 1400 元/ ㎡, 在短短的半年时间内翻了一番。三、蔡甸区域产品分析蔡甸区房产产品存在以下几个特点: 1 、基本以多层为主,小高层的销售存在一定的抗性。 2 、户型以两房、三房为主,但均有两厅。 3 、面积符合武汉城市的特色,普遍偏大。两房、三房主力面积分别在 80--90 ㎡和 120-140 ㎡。四、消费者分析根据调查了解,目前蔡甸楼盘购买者分以下几类: 1 、汉口、汉阳拆迁的居民因武汉市对中心城区改造工作的提速, 2003 — 2004 年拆迁总户数达到 万余户, 由此产生了数量巨大的购房需求。同时由于市中心房价较高,超出这部分人的承受范围,而蔡甸区的房价又相对便宜,正好符合这部分人的需求。 2 、汉口、汉阳投资者武汉市场存在大量的投资行为, 2004 年投资行为比 2003 年翻了 10 倍。而蔡甸因目前的整体房价不高,存在较大的升值空间,故吸引了大批的投资者前来。 1、2 两部分就占了蔡甸目前房地产市场 70% 左右的客源。 3 、蔡甸本地购房者因蔡甸本地居民本身居住在此, 大部分都自有房屋, 但还有少部分人员有购房需求, 这部分占了 10% 左右的客源。 4 、经济技术开发区的单位员工利好因素: 武汉市政府把蔡甸区规划为武汉未来的生活区高速路、公交线路的开通缩短了蔡甸与市中心的距离三、蔡甸典型楼盘个案编号 001 002 003 00