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南昌事业部九龙湖地块工程塑性报告
九龙湖工程
产品塑造报告
绿地集团南昌房地产事业部
2022年4月23日
工程概况：
1、工程区位：
威胁〔T〕:
工程开发客源面不大，根本以区域客源为主，对老城区客源的吸引度存在一定的心理距离
区域居住、商业气氛较难快速形成，只有依托城建和工程自身的配套完善
区域工程去化根本以地缘性客源为主，未来存在直面性竞争。
时机〔O〕:
秉承区域快速开展趋势，迎来区域全新开展新时机
西客站的投入运营将迎来地块所属区域全新开展
华南城为首的品牌开发商率先进入片区房地产市场，产品精细化程度尚缺乏以引起品牌追随
开发时期正将迎来南昌地铁开展新时代
五、工程开发客户调研：
工程定位：
1、定位推导：
新区——九龙湖；西客站——运输枢纽；省政府搬迁——市政带动；
人口导入——70万人；远景——有规划、有前景、有配套
西客站区域定位：红角洲南部区域中心，是南昌市对外交通的“门户〞；是以商贸、物流、体育休闲等三大效劳功能为主体的综合新区；是城市空间拓展、功能提升的亮点和增长点。
区域定位：高标准、高起点、高规划
2、工程定位：
承袭红谷滩、红角洲板块对高端住宅的成功导入及片区的不断成熟和开展，九龙湖板块蓄势待发，生机盎然。
区域资源：
西客站、奥体中心、成熟路网建设、省政府搬迁地、公务员高档居住社区……
区域前景：
南门门户要地、政界新兴中心、城市交通枢纽、处女地域盘活……
工程价值：
区域开山鼻祖、树立百年标杆、传承人居典范、矗立板块腾飞……
工程定位：
41万㎡·新城动力·城中城〔综合体〕
3、工程案名：
绿地·缤纷城
缤纷世界·五彩斑斓
备注：案名依据集团品牌标准可套用母品牌集群中的城市综合体旗下的 “大中型枢纽类〞，其产品特征主要是于高铁或城市大型交通枢纽旁，含住宅、商业、办公酒店等综合体。
A、住宅局部产品规划：
居住地块推广名及形象定位：
九世名门
九龙湖·经传盛世·百年大宅
居住目标客户特征：
需求特征：改善居住、提升品质、生活惬意、事业宏通；
客户特性：对生活充满憧憬和希望的“奋斗家族〞；
对新城开展寄予厚望的“远见贵族〞；
对子女成材寄予厚望的“中产贵族〞；
购置动机：需求与产品的心灵碰撞；
居住地块产品塑造：
土地面积
性质
容积率
总建筑面积〔㎡〕
181
居住
2

其中：
社区商业配套
/

5%
　
其中：
会所

　
　
商业

　
社区住宅
　

95%
住宅以改善型住宅为主，并全力提升产品品质；
产品形态：建议有所创新，如洋房、11-18层小高层为主；
产品细节提升：
舒适度提升：如客厅空间、主卧空间、收纳空间、厨卫洁净空间等全方位、立体化提升；
细节上完善：户型入户处设计独立玄关、阳台设计上〔尤其是南阳台〕尽量大尺度设计〔如在条件允许的情况下设计星光露台〕，窗户的开启方向、安放位置等都可以做细节的完善和改良〔如卧室开窗面与门接近，最大限度保证室内空间的对流〕。
外立面高档：建筑风格“法式〞经典传承、提升；
营销中心：样板段、情景体验馆、建筑文化精髓及人文精神展示；
产品户型配比：
住宅局部〔㎡〕
房源
面积段〔㎡〕
销售价格〔元/㎡〕
销售体量〔㎡〕
配比〔%〕
总销售金额〔元〕

二房/二卫
85
6500

10%
149,024,077
90
6800

15%
233,853,166
三房二厅二卫
110
7000

20%
320,974,934
120
7200

30%
495,218,470
130
7600

15%
261,365,303
四房
160
8000

10%
183,414,248
小 计

100%
1,643,850,198
备注：以上面积段都是上限，且均以“建筑面积〞进行统计，如130㎡三房即不宜超越130㎡，同时，建议每种户型增加超常规外2%左右的赠送面积，且此赠送面积能纳入“户型整体内〞，并可作为户内实用性使用功能用。
商业局部〔㎡〕
商业配套分类
容积率
销售价格〔元