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农村集体土地流转规定及程序
闰拥军 自上个世纪90年代始,全国存在着大量擅自将农村集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议,然后进行建设房屋,或自用或转租他要规定如下:

(一)关于流转的条件

各地方法规规定的流转条件有以下内容:
1、凡是进行流转的农村集体建设用地,必须符合土地利用总体规划,在城市、村镇规划区内的,应符合城市规划和村镇建设规划。
2、依据国家法律需立项审批建设项目的,应依法取得立项批复。
3、权属合法、四至清楚、没有纠纷。
流转的集体建设用地必须是依法确权,明确集体土地的所有者和现在土地的使用者,四至清楚且与周边土地所有者和使用者权属无争议,面积准确。绝大部分地区为了避免纠纷的产生,对需流转的集体非农建设所使用的土地先进行了确权、登记、发证工作,并明文规定“未经登记发放集体土地所有权证的,不得进行流转”(《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》)。
4、流转的必须是存量集体建设用地,而非指耕地及其它集体土地。
流转土地必须是已经依法批准作为建设用地或者已经依法批准转为建设用地,由农用地转为集体建设用地的土地,必须按照用途管制的要求,经过申请和严格的审批,不允许擅自将农用地进行流转。
5、严格限定集体建设用地流转的用途
流转的集体建设用地可以兴办各类工商企业,兴办公共设施和公益事业,兴建农村村民住宅等。取得集体建设用地的单位和个人,应当按照区县政府建设用地批准文件规定的用途使用土地,不得随意改变。通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地,不得用于商品房地产开发和住宅建设。

(二)流转的方式与期限

各地方规定的集体建设用地的流转方式有下列几种:
1、出让:是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让价款的行为。出让方为集体经济组织,受让方取得集体出让建设用地使用权。集体建设用地使用权出让的最高年限,不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。
2、出租:指集体土地所有者或者农村建设土地使用权人作为出租人将其集体土地的建设用地租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的法律行为。出租的年限不高于《合同法》规定的租赁合同的最高年限,即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍,一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。
3、转让:是指出让集体建设用地使用权人将集体土地使用权再转移的行为。转让方为本次流转前的原使用权人。
4、作价出资或入股:是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权预期收益金折成股份投入建设项目,依照合同获取利息或参与分红的行为。
5,合作和联营:集体土地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作为条件,与其他单位或个人合作、联营,共同举办企业。其中收取固定土地收益的,类似于集体建设用地租赁;根据企业经营状况收取土地收益的,类似于集体建设用地使用权作价出资(入股)。
6、抵押:集体建设用地使用权抵押是指集体建设用地使用权人将通过出让、出租的方式取得的集体建设用地使用权在不转移对