房产抵押贷款存在的14类风险.docx

房产抵押贷款存在的 14 类风险
本源I风控讲堂（一）租借权抗衡抵押权的风险
1、抵押物难以办理。
我国法律有“买卖不破租借” 的规定。
我们先看一下法条： 《合同法》第二百二十九条租借物在租
借期间发生所有权变动的， 不影响租借要求
连续执行租借合同的抗辩权，而且法院一般会支持承租人的
诉讼央求。试想在借款人无力偿还贷款本息的窘况下，又哪
来的钱款补偿承租人？在当前整个社会信用恶化的背景下，
借款人即便有能力也不会去做这样的傻事。第二，承诺书可
否是承租人自己的真实意思表示。实践中，多为实质承租人
是甲，而做出的承诺人倒是乙。自然没有任何法律效力。第
三，将来的承租权益可否起初放弃？这里的将来是指发放贷
款后的若干天今后即执行抵押权时需要拍卖抵押房产的那
个时点也许说那个日期。承租人在这个时点上的权益能够现
在，即发放贷款时就放弃自己的承租权益吗？当前的法律、
法规对此没有明确的规定，但依照最高人民法院的司法判例
和答复各省、自治区高院的批复建议来看，将来的权益只幸
亏将来的那个时点到来时才能够放弃。我们能够看一下借款
合同中，有这样要求借款人出具承诺的吗？我借款人承诺：
此笔借款我必然足额偿还贵行本息，即即是此笔借款已经丧
失诉讼时效。借款是现实的，至于借款的诉讼时效临时无论
最后会不会丧失但终究是将来的事。那么将来的事让人家现
在就放弃，与法与情与理都说但是去。
（二）抵押登记的风险
1、土地使用权出让年限的风险。
办理房地产抵押登记手续时，若是可是办理了房地产抵押登
记，而没有办理土地使用权抵押登记，有没有风险？我们先
来看一下法条：依照《物权法》第一百八十二条 以建筑物
抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵
押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵
押。
据此，我们能够得出这样的结论，在仅以房产为抵押物的前
提下，建筑物占用范围内的土地使用权做与不做抵押登记忧
如存在的风险不大。这也是我们常说的“房地一体主义” ，
即地随房走，房随地走。但房地一体主义在实践中也有一个
例外：关于平房办理产权改正登记的特别约定：集体土地上
的房屋（平房） ，禁止办理产权改正登记房） ，如无《国有土地使用权证》亦禁止办理产权改
正登记。若是说，房屋、土地均以办理抵押登记手续获取他
项权益证书的前提下，有没有风险？ 2、对登记限时认识存
在的误区
这种错误存在于：办理房地产抵押贷款时，一般要求将贷款
的限时与抵押物登记的限时设为一致，否则一旦贷款到期无
法回收，抵押登记也将到期，将无法办理抵押房地产。
（三）土地使用权性质惹起的风险 1、土地使用限时
我国当前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租借土地）
土地性质不相同办理难易程度也不相同。划拨土地是国家在
实行土地出让制度前实行的由政府部门赞成、在土地使用者
缴纳补偿、部署等花销后将土地交付其使用，也许将土地使
用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开
发商以有偿的方式获取土地，并向国土资源部门支付土地出
让金，这样的土地拥有使用年限，属于住处类土地的使用限
时为 70 年，属于工业类土地的使用限时为 50 年，属于商业
服务综合类土地的使用限时为 40 年。银行办理房地产抵押
贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则即可能给今后办
理房地产时埋下隐患。如是租借土地使用权的房地产办理抵
押登记时，就需要严格依照国土资源部 1999 年下发的《规
范国有土地租借若干建议》的规定办理。2、办理花销
关于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已
缴纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费
（重新办理出让手续） ；属于划拨用地性质的房屋土地，办
理抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交
必然比率的土地出让金，简单产生风险。依照现有法律、法
规、行政规章的规定，它们对人民法院逼迫变价或当事人自
行处分国有划拨土地使用权的限制，表现在以下三个层面：
一 、是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，也许
没有自主的处分权。只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵
押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的赞成，
地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，能够一并
转让。
二、是人民法院裁定逼迫拍卖、变卖地上建筑物、附着物或
以物抵债时，在与当地土地管理部门获取一致建议后，能够
裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。
三、是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府赞成转
让，或人民法院起初获取了土地管理部门的