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房屋租赁与二手房交易
的相关法律
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第一部分 房屋租赁
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
二、房屋租赁效
（1）房屋租赁合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致、达成协议时成立，出租人与承租人之间即产生权利义务。
（2）房屋租赁合同自成立时生效。因为房屋租赁合同是诺成性合同，不以租赁房屋的实际交付为合同的生效要件。
（3）注意：房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权，是以支付租金为代价的，这是房屋租赁合同的基本特征。租金是租赁合同的必备条款，如果没有租金条款，那么租赁合同不能成立。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
3、房屋租赁合同登记备案
【建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条】
房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止房屋租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
（1）房屋租赁合同登记备案是基于加强社会治安综合治理、加强房地产市场管理、防止非法出租房屋、防止国家税费流失等目的而采取的行业管理手段，不涉与合同的效力。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
（2）房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同成立或生效的要件，对租赁合同的效力无任何影响。因为房屋租赁合同是诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致，合同即告成立。
【最高人民法院关于合同法的解释（一）第九条】
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
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四、房屋租赁合同主要条款的法律分析
【建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条】
租赁合同应当具备以下条款：
(一)当事人姓名或者名称与住所；
(二)房屋的坐落、面积、装修与设施状况；
(三)租赁用途； (四)租赁期限；
(五)租金与交付方式； (六)房屋修缮责任；
(七)转租的约定； (八)变更和解除合同的条件；
(九)违约责任； (十)当事人约定的其他条款。
下面是对各主要条款的详细分析。
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1、租赁用途
指承租人租赁该房屋的目的。
设置租赁用途条款的意义：
（1）有利于承租人按照租赁房屋的性能、用途，正确地使用租赁房屋。因不合理使用租赁房屋，造成房屋损坏的，应向出租人赔偿损失。
（2）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改变租赁用途，不得用于从事非法活动。如果承租人需要改变用途或在租赁房屋上添加新用途，应征得出租人同意，并重新协商租金。
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2、定期租赁与不定期租赁
分类
具体情形
最高期限
定期租赁
当事人明确约定了租赁期限
租期不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
不定期租赁
当事人没有约定租赁期限或约定不明，依照补充协议、租赁合同有关条款、交易习惯仍不能确定的
租赁期限6个月以上，未采用书面形式订立租赁合同
约定的租期届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的
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2、定期租赁与不定期租赁
（1）定期租赁
为免发生纠纷，定期租赁合同不应以口头形式订立，因为当事人不能以书面以外的其他方式来证明租赁期限。
A、定期租赁合同的任何一方不得任意单方解除租赁合同。但因一方违约，守约方按租赁合同和法律规定行使单方解除权的除外。
B、租赁期限届满，租赁合同终止，出租人有权收回租赁房屋，承租人有义务返还租赁房屋。
C、承租人要续租的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（见建设部《城市房屋租赁管理办法》第10条）
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2、定期租赁与不定期租赁
（2）不定期租赁
A、不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除租赁合同，无需以对方违约为解除条件。
B、但出于承租人利益的考虑，出租人解除租赁合同的，应当在合理期限前通知承租人，给承租人一个合理的宽限期，以便承租人与时妥善作出安排。
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3、租金与欠租的违约责任
（1）租金条款的参考文本
“月租金为（人民币） 佰 拾 万 仟 佰
拾 元 角 分（￥ 元）。
租金按 月 结算，由承租人在每 月 的第 日前缴付本期租金给出租人。
付款方式：