青都国际城盘营销推广方案.doc

青都国际城开盘营销推广方案深圳迈都 1 第一部分青都国际城营销工作预警(4月 11 号) 一、青州房地产市场统计分析青州市近几年房地产市场宏观数据统计 2004 年 2005 年 2006 年平均增长率 2007 年(按增长率预计) 施工面积(㎡) % 万竣工面积(㎡) % 万销售面积(㎡) % 万销售额(万元) 20230 28963 35355 % 46898 销售均价(元/㎡)1123 1399 1437 1628 1、2005 年施工面积比 2004 年增长 万,增长率为 % ;2006 年施工面积比 2005 年增长 万,增长率为 % 。增幅较大。 2、2004 年、2005 年、2006 年三年期间,竣工面积与当年施工面积的比例都大于 30% ,销售面积都大于当年的竣工面积,并且三年连续上涨,销售额连续上翻。这是青州房地产正在从初级阶段大幅度提升的市场表现,也说明宏观调控对青州没有产生太大影响, 青州的房地产市场 2006 年以前一直是理性健康地发展的。 3、2004-2006 连续三年的房地产销售面积平均每年为 21万平方米,平均年销售额为 个亿,这些数字很小,说明青州的房地产市场容量很小。 2006 年青州的房地产销售面积为 万平方米,销售额只有 亿元。 4、预计 2007 年房地产销售面积和销售额可能会大幅度增大,大于前几年的增长率,但因基数低,增长量不会太大,成交量仍然不高。 2 二、青州竞争项目统计简析青都国际城竞争项目营销进度统计表序号项目名称地址/电话进度备注 1中都· 财富广场玲珑山路与尧王山路交汇处 3887888 奠基, - 0内部认购 5月份开盘 15万平方米左右,商、住同时 2 九州名座云门山路与南阳河交汇处 3235666 - ,二期开盘 5栋多层,合一期 万㎡左右 3 体育场项目范公亭东路目前计划 开盘 30栋多层, 13万㎡左右 4 东方明珠前营子街现场清理约10万㎡ 5 王府花园玲珑山中路, 3253333 二期限已经销售 30% 3万左右,已经销售 30% 尚余 2万㎡左右 6 盛宏花园尧王山路 5月份动工 8万㎡ 7 柳树湾花园车站前街与玲珑山路交口 认筹 8万㎡ 8 海带小区 8、9月份竣工拆迁安置, 10万㎡左右 9 南燕都西项目前营子街南燕都以西 8、9月份竣工拆迁安置, 10栋多层, 7万㎡左右 10 益王府花园青州路由东方路,范公亭与青州南路东一街之间 07年9月拆迁完拆迁安置,约 公顷( 亩) 11 后官营社区旧区改造尧王西路与镇武庙西街之间北关街以东围墙做好总计 14万平方米,住宅:6万,酒店施公寓2万,商业 2万,办公 2万, 12 北辰小区暂时不影响市场政府拆迁安置工程,占地 45亩 13 中央商务区拆迁安置区主地块: 北城大街北侧,另一块:北城绿地南侧暂时不影响市场政府拆迁安置工程, 公顷、500 余户青都国际城开盘营销推广方案深圳迈都 3 由以上统计可以看出: 1、青都国际城主要竞争项目,都将集中在 4月下旬、 5月份开始内部认购或者开盘;与本项目的内部认购和开盘周期严重撞车。 2、中都·财富广场、九州名座、体育场项目、柳树湾花园、盛宏花园几个新项目推出的体量都非常大,加上王府花园的剩余体量,整体达到 70万平方米以上,并且大多集中在 4、5月份推出。市场有效供给量巨大。 3、2007 年年内可以入住(或者即将入住)的政府拆迁安置房量非常大,大约有 17万平方米,这部分住宅将绝大部分进入百姓手中, 大量抵消住宅市场需求。 4、大量的拆迁还在进行,市场潜在供给量巨大。三、项目基本情况 1、青都方米左右,商业 万平方米左右,共 7万平方米左右。 2、整体销售均价暂定不低于 3000 元/平方米。 3、目前项目积累了 700 家目标客户,但是这部分客户大部分也在别的地方登记了,如何最大量争取这部分客户对项目的成功营销具有重要作用。综合以上统计和分析可以看出: 1 、项目要完全销售,将占城市很大的市场份额按照预计的 2007 年青州市房地产销售面积 30万平方米计算,青都国际城全部面积销售完成,销售面积将占到城市总销售面积的 23% 。按照均价 3000 元/平方米销售,将占到整个城市房地产销售额(按照 5亿计算)的 3000*7 万/5亿=42% 。 2 、拆迁安置抵消了大量的住宅市场需求而