招商计划书.docx

招商策划简纲
■项目经营的基本目标及原则
■项目招商初期租金设定策略
■项目招商定位
■主要优惠标准及操作策略
■项目招商的主要方式
■招商工作计划
一、项目经营的基本目标及原则
1、基于本项目为 20 年经营权买断，其基础招商策划简纲
■项目经营的基本目标及原则
■项目招商初期租金设定策略
■项目招商定位
■主要优惠标准及操作策略
■项目招商的主要方式
■招商工作计划
一、项目经营的基本目标及原则
1、基于本项目为 20 年经营权买断，其基础投资回报和未来增值回报最大化都应 建立在长远意义的良性经营基础之上，在前期建设成为项目经营的基本目标的同 时，项目建筑设计及配套的前瞻性原则将直接影响项目未来 20 年内市场竞争及 增值回报。
2、本项目规模在重庆商业地产中虽为雀小，但谁又能描述 10 年后的南坪 8 公里 将是怎样的繁盛景象？事实证明，如成都的春熙路，其商业当家价值并非以规模 见强，亦并非以当家口岸见长，集优良经营环境及口岸的商业当能成为强中强， 因为有了好的平台才可能有好的商家。
3、量身定做的同时，其建筑设计都必须立足三大重要经营层面： 第一，项目经营成本。实现前期建设投入成本与未来物业实现增值回报的优 化考虑；
第二，项目经营范围。体现建筑形态对于不同经营行业的共同使用性； 第三，项目经营难度。实现多个商家对商业口岸价值利用的均好性，当规避
、二层好用，三层以上难租赁的情况。
4、本项目将实现基础目标的计划将预期为3 年，即2006 年8 月—2009年 8 月。 而招商实施阶段将预计为 6 个月至 1 年。
二、项目招商初期租金设定策略
1、为什么要将租金设定提到招商定位之前？
第一，因为本项目 5000 平方米左右的规模条件决定了商家数量为 1-2 个主 力店或小规模同类商业群，其租金总价又决定了这一范畴内能承受其经营成本的 商家档次和类别；其二，不同行业都有特定于自身特点的经营环境风格，而量身 定做将存在成本与租金之间的矛盾，如何取舍？仅此已足以影响项目招商定位的 成立，研究租金背后的商家在哪里，这才是我们真正招商定位的准确所在。
2、 初步基础租金的设定
A、 凯恩广场中等租金（普通商位）=本项目最高租金（最好口岸）
B、 凯恩广场中等租金为60元/平方米，本项目初步基础租金可设定为：
一、二楼整租均价：60 元/平方米；
三、四楼整租均价： 50 元/平方米； 整楼租赁基础租金均价： 50 元/平方米。
3、 前期建设成本回报反算租金法（以 3年为回报周期）
A、 前期建设成本二500万元
B、 租金年回报（不计息）二500万元/3年二170万元/年二15万元/月
C、 按5000平方米建筑面积算，租金均价最低可做到：30元/平方米
4、 多种租金设定决定不同招商策略——竞争优势
A、 对于凯恩广场现有大型品牌商家，入主本项目，其租金成本（经营成本）将 至少节省一半以上。
B、 对于整楼租赁商家，在保持基础租金设定时，相当于可将三、四楼免费赠送
给商家使用。
5、一、二楼以基础租金招租成功 = 项目招商成功 相当于成功锁定一个商家；
相当于成功锁定一个可承受 15万元/月租金的商家； 相当于成功锁定一个有 5000平方米需求而又仅花一半钱的商家；