物业管理基本知识内容.docx

物业
1．1物业的起源与含义
物业管理的起源
物业管理于1860年起源于英国，到现在有超过一百年的历史。虽然在中国
只有约十几年的时间，在当时英国经济发展快速，城市人口大量增加，房子的需
求也相应增大，这就致使了居住
装饰管理
3．用户档案资料的
成立及文件签署
1．规范化治理
2．持续培训
{34．应急举措．巡回检查5．协调与其余部门、单位的关系
四、平时服务
2．6物业管理的特点
最基本的物点是业主自律与物业管理公司的统一专业化管理相联合。
（1）业主自律
业主是物业的主人，不单拥有自己所占的部分，也是整个物业的主人
之人（小业主）。物业管理的利处，是全体业主共同的责任，关系到每一个
业主的自己利益。
首先，业主对自己的财产负责，拥有和履行管理权，这是业主自治。
其次，物业在使用过程中，既有全体业主的共同利益，即公共利益，又有
单个业主的各自利益。单个业主的利益要听从公共利益，这就是业主自律。
业主自律有两个重点环节，一是要有一个全体业主共同恪守的业主条约来
指导、规和拘束所有业主和使用者的行为。业主条约是所有业主和使
用人自律的保证，也是推行业主自治的前提。其次是要成立业主委员会，
代表广大业主的利益来管理整个物业，选择物业公司、协调、监察物业公
司的工作。业主委员会对物业公司拥有选择权和解释权是业主自治的重点。
（2）物业管理公司的统一专业化管理
物业还必须由物业管理公司推行统一专业化的管理。物业管理波及到
各方面，有各种各种的矛盾和关系需要协调办理。各项工作的专业性、技
术性又很强。要提高物业管理的水平，降低物业管理的成本，就必须由专
业的物业管理公司对物业推行管理。
2．7物业管理与传统的房地产管理的区别
（1）管理手段不同
传统的房地产管理是以行政手段来进行管理；物业管理是公司化、科
学化的管理，以经济手段来进行管理。
（2）管理单位性质不同
传统的房地产管理是计划经济下的政府行为，是福利型的、无偿的；
物业管理是市场经济下的公司行为，是经营型的、有偿的。
（3）物业的产权不同
传统的房地产管理是单调公产，产权关系单调；物业管理大多半物业
已改革，房子商品化已开始，是混淆产权（大业主、小业主）。
（4）管理费区别
传统的房地产管理是福利型的，所交的一点租金根本不够；物业管理
是生活水平提高了，人们都很愿意花一点钱买服务。
（5）服务性质不同
传统的房地产管理是管理者按自己的意念去管理用户，与用户是管理与
被管理的关系，用户无选择权、监察权和决议权；而在物业管理中，业主有
权选择，物业公司与业主之间是服务与被服务的关系。
2．8物业管理公司与发展商的关系
物业管理公司是发展商的中介人,缓冲发展商与政府部门、总包商、监理公司及客户之间的关系。
物业公司是物业发展商委任人，是物业管理服务提供人。
管理公司与发展商的关系图表:
经营观点上
发展商管理公司结果
充分的投资
充分的投资
充分的投资
薄弱的投资

+充分的管理高效的投资
+薄弱的管理低效的投资
+空白的管理无效的投资
+充分的管理有效的投资
实际运作中
1．筹建期（1）管理公司对物业设计图纸、房子格局、配套设备、
机电设备选购安装、建筑材料的使用，从物业管
理角度上提出建议，防止日后改正。
（2）制订物业“使用管理维修条约”、各项规章制度；
制订各项收费标准、购置物业保险。
2．建筑期（1）作为中介桥梁的作用，缓冲发展商与总包商、监
理公司、各分包公司和政府各行政管理部门的关
系。
（2）辅助销售人员带客户看楼。
（3）协调安排客户的入住。
3．使用期（1）有计划地维修保养，使物业日久长新、保值升值。
（2）提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收
益。
（3）提供不中断的优质服务，留住客户，吸引客户。
2．9物业管理汲及的有关部门、机构及相互关系
《城市住宅小区管理办法》规定：“市政绿化、卫生、交通等行政主管部门和住
宅小区当地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监察和指导”。
房地产管理部门政府管理部门
行业管理属地管理
市
绿
卫
交
治
供
供
供
街
其
工
税
物
政
化
生
通
安
水
气
热
道
它
商
务
价
指
导
产权人

物
业
管
理
企
业
选举合同合同
业主委员会各