住房限购令的法经济学分析.doc

住房限购令的法经济学分析
宋盈 【摘要】住房限购令是在现今高房价的背景下产生的,其出发点是好的,但是它的合理性有待商榷,本文就笔者个人的观点进行分析。
【关键词】住房限购令 成本 收益

一、限购令的成本住房限购令的法经济学分析
宋盈 【摘要】住房限购令是在现今高房价的背景下产生的,其出发点是好的,但是它的合理性有待商榷,本文就笔者个人的观点进行分析。
【关键词】住房限购令 成本 收益

一、限购令的成本
(一)政府成本(可认为是公共成本,与政府收益中的政府分开)
。要想保证限购令的实施,政府必然进行监管,具体来说,执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本,调查相关信息的成本等。
。违法成本体现为:“限购令”本身所存在的违法性问题,《物权法》第十条规定的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。这条规定的意思是,不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定,不能由“政策”规定。一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的,不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
。规避限购引发纠纷的成本体现为:一方面,从限购令的内容可以看出,限购令是以家庭为单位的。很多家庭为了规避限购令而假离婚,很多拟结婚的情侣推迟婚期,这些都是社会潜在的不稳定因素。另一方面,从法律上也有规避限购令的可能性。买房人只要不去办理产权手续,就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言,只签房屋买卖合同不办证更方便炒房,只需到开发商处更名即可,还能节省过户税费。但是规避毕竟是规避,不按照正当的程序,都有发生纠纷的可能性。
。限购令企图降低房价,解决民生问题。但是限购令的效果却没有想象中的理想。相反却带来住房问题的恶化,具体体现为:
首先,限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。从表面上看,房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果,限购令作用在于它排除了一部分刚性需求,但是不能抑制投资性需求。投资者可以选择去不同的城市进行投资。只要投资性需求存在,房价就很难下降。从根本上看,房价高是受现有的土地转让制度,货币政策等很多根本性问题影响的。而根本性问题不解决,房价问题也是解决不了的。
其次,限购令是对一线城市房价再次上涨起到推动作用。从社会发展历史可以看出,只有供不应求才要限购,供不应求自然就是奇货可居,价格自然要上涨。限购的结果就是房子成为短缺的产品了,手中想出货的客户都不急着出手,进而造成进一步的供不应求。而限购令是有一定期限的,一旦限购令解除,会有更多的资本流向房地产领域,进一步提高房价。
再次,限购令促使二三线城市房价上涨。由于限购令对投资者在一些一线城市购买房屋的限制,炒房团会搜寻到下一个不受限制投机的目标。这些目标就是二三线城市的住房。原本没有房价压力的二三线城市,也会产生房价上涨的现象,引起新的社会问题。珠三角的房子的火热,就是最好的说明。
最后,限购令促使房屋租金上涨。由于限购令的出台,有购买意愿的人心存房价下降的美好愿望,房价越有下跌的可能,人们就越愿意持观望的态势。因此,买房的人少了,租房的人变