长沙楼市需求调查白皮书.ppt

长沙楼市需求调查白皮书
长沙市城市空间结构与功能布局
城市用地发展方向与空间结构为：沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。
“一主”，为河东主城区，北、东至浏阳河，西至湘的购房热潮应该是以前被压抑了的需求正常反弹。
长沙房地产业起步较晚，直到97年才掀起开发热潮。在经过七年的高速发展后，市区房地产项目的开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞争的战火蔓延到市郊，纷纷在市郊跑马圈地,希望在楼市鏖战中拔得头筹。由于竞争日益激烈，越来越多有实力的房地产开发企业进行战略转移，纷纷选择城市郊区大面积地块进行开发，不断拓展新空间。
近几年，长沙房地产的发展开始转向大盘时代，单个楼盘间的竞争已经升级为板块之间的竞争。同一板块各楼盘之间存在的不再仅仅是竞争，合纵连横、协同作战近年也形成一种趋势,竞争模式在朝着多赢的方向在发展。
长沙市房地产发展概况
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外来投资商将把长沙房地产市场带入一个新的境界，他们在资金实力、产品品质、文化理念等方面将推动长沙楼市走向成熟，接近沸点。
政策的调整和房地产开发门槛的提高将推动有实力和信誉的开发商向前发展，而一大批中小开发企业将日益感到力不从心，甚至被挤出市场，长沙房地产市场逐渐走向规范。
加速长沙地产达到沸点的第三个因素是消费者日益成熟，由于他们的选择余地越来越大，商品房的环境、品质、管理、信誉将成为选房的关键要素，从需求上带动长沙地产的整体水准。
第四个动力将来自于价格。从今年开始的三年内长沙的房价将提升到一个新的层次，品牌开发商将打造出一批能够卖得起高价的高档楼盘，长沙房地产市场将逐步告别低质低价的初级发展阶段。
经济快速发展带来的消费升级将成为推动长沙房地产市场达到沸点的第五股力量。较低的房价、繁荣的经济、中部崛起的机遇，这三大方面的因素将给消费者购买更好品质的房屋提供经济基础。长沙地产达到沸点可谓天时地利人和齐备。
长沙市房地产未来发展利好因素
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长沙地产版图格局中，传统的城市中心腹部区域：房地产项目在燎原之后已成尾势。我们可以发现五个很明显的板块运动，长沙的房地产区域发展趋势呈一个右后腿拳曲的金龟之形：第一极在大幅南扩，因应省政府新址的南迁和长株潭融城；第二极向西北大幅漂移，呼联湘江，渐成燎原之势，明显因应市政府新址的西迁和科技园区麓谷的逐渐成形；第三极呈散点布落在西南，呼联湘江，因应岳麓山大学园区和猴子石大桥的贯通；第四极是星沙板块，是一块具有异常活力的版块，因应星沙具有非常发达的工业产业基础。第五块是正北板块，呼联湘江，因应青竹湖高尔夫球场。
城南板块城南板块：在省政府的南迁、长株潭三市融城的发展、城市道路的修建与改建的拉动下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、长沙大道两厢的土地价格大幅上涨，且基本被瓜分一空；湘府路最东边的同升湖山庄在今年可以结束最后一期的开发，湘府路沿线也已陆续开始了开发。因此，这一区域也将成为未来3-5年开发的重点区域，中高档住宅物业（其中中档物业占较大比例）、商业物业（以专业市场为主）将成为这一区域开发的主流。
长沙市房地产板块发展展望
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河西山水板块河西岳麓区，是长沙的西大门，近年来，随着基础建设的不断完善，日益繁华。而长沙“一年一个样，三年大变样”的新一轮的城市建设的新高潮给房地产市场的繁荣带来了新的契机，也为河西房地产注入了强劲的动力。市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，河西大学城优良的文化底蕴，城市基础设施的完善，大大改善了河西北区的居住环境，使这块土地变得炙手可热。南北方位的开发更是河西的焦点，南边依托山、水优势，北边依托市政，暗流涌动，来势凶猛，预计未来两年内，河西房地产开发面积约300万㎡，“钱”景广阔。目前的这片区物业形态上以别墅及高档洋房为主；由于道路的改扩建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此这一地区也将成为一个投资的热点地区，将主要开发中等偏低价位的多层洋房、小高层住宅。

此板块又可以细分为荣湾镇板块、麓谷板块和市府板块。荣湾镇板块主要指荣湾镇片区，这里主要有河西的大型商业中心通程广场支撑，但由于是老城区，除非拆迁，不然已无地可用；麓谷板块主要指规划中的麓谷范围，也包括汽车西站和大学城一带，含盖麓南板块，这一区域将是长沙未来的高尚社区，是一个适应未来城市发展需求的、不可多得的、适宜居住的长沙高尚住宅最为集中的超级大型生活社区，目前在麓南板块已形成了四虎啸山之势；市府板块范围为长沙高新开发区到府后路，从雷锋大道潇湘大道北路（现银盆南路），这一板块住宅市场已几近成熟，是河西楼市中住宅价值最高的一个区域。
长沙市房地产板块发展展望
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城北板块城北板块处于湘江、浏阳河、捞刀河三水交汇