泉州市鲲鹏物业交房系统培训2】.pptx

主讲：杨唐忠
泉州市鲲鹏物业管理
交房系统培训课件
【二】
房屋的结构与验收
在培训前需要了解什么是房地产？
〔根本概念〕
房地产: 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的局部及其附带的各种权益。
房产合格的根底上，以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再验收；而竣工验收是为了检验房屋工程是否到达设计文件所规定的要求。
验收条件不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使a用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，到达规定的质量标准，能满足使用等。
交接对象不同
接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。
性质不同
竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程工程的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。而接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。
土建主体、装修、机电设备安装、室外环境道路、附属配套设施等全部完成，质量及各项功能指标符合规定和标准
专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。
竣工验收及备案完成。
物业工程验收应具备的资料：工程具备立项、投资、开发建设、销售、竣工、验收等系列流程环节中的相关资料，其中包括相关政府许可资料、工程验收证明资料、开发建设技术图纸资料、产权及权属转移相关资料等。
接管验收应具备的条件
接管验收内容
物业产权资料
工程开发批准报告；
规划许可证；
投资许可证；
土地使用合同；
建筑开工许可证；
用地红线图。
综合竣工验收资料：
竣工图〔包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图〕；
建设工程竣工验收证书
建设消防验收合格证；
公共配套设施综合验收合格书；
供水合同；
供电协议书、许可证；
供气协议书、许可证；
有线电视合格证；
通信设施合格证；
施工设计资料：
地质报告书；
施工设计资料
全套设计图纸；
图纸会审记录；
设计变更通知单；
工程预决算报告书；
重要的施工会议纪要；
隐蔽工程验收记录；
沉降观测记录；
其他可能会影响将来管理的原始记录。
机电设备资料：
机电设备出厂合格证；
机电使用说明书〔要求中文〕
机电设备安装、调试报告；
设备保修卡、保修协议。
接管验收的主要工程
：
主体结构、楼地面面层及基层、内墙面、顶棚、卫生间及阳台地面、门及窗、楼梯及扶手、木装修工程、饰面及油漆、电器插座、有线电视、开关、灯具、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给排水设备设施、门铃及对讲 等。
2. 公共配套设施：
天台、散水坡、避雷设施、路灯及装饰灯、绿化、道路、室外消火栓、楼宇标志、垃圾站、停车场、沟井、护坡及挡土墙、台阶及踏步、水池及水箱、招牌及广告牌等。
3. 机电设备：
电梯设备
变配电设备
中央空调设备
消防监控设备
给排水设备
保安监控设备〔同消防监控设备〕
公寓楼结构及用料简介
1、本小区房屋结构均采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，抗震等级为七级。墙体使用粘土空心砖作为填充墙。
其特点：保温性好，隔热力强，其有环保性，减少实心砖的用土量，同时还具有减轻混凝土框架的动、静荷载，提高楼盘的平安可靠性。
2、内墙:面采用水泥混合砂浆打底抹平。
3、地面:原有结构层抹平。
4、天棚:采用水泥混合砂浆打底抹平。
以上三种处理方法的好处，是最大限度的为业主留出了装修的空间和节约开支。
5、给排水:采用目前国内最为先进的PVC给排水管道。
其优点是减少过去铸铁管造成的锈迹污染和容易造成的管道堵塞。
具体验收标准及处理方法
1、墙面的验收
对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。
如有裂缝那么要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。
空壳那么是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。
处理方法：
如果裂缝、空壳面积比较大，那么由施工单位打掉重粉。
如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。
2、墙面的阴、阳角验收
对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。
处理方法:
那么要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。
处理方法：
将