保洁公司考察报告.docx

1 / 24
保洁公司考察报告
弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告 本次招标共邀请８家单位参与投标，最终有效投标单位3家,分别是:1、常熟市立新后
勤服务有限公司,2、常熟市蓝星物业管理有限公司,3、苏州艳阳天物业管理有限责备的专业人员和专业工具不足,保洁公司更能体
现出专业性。
由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到项目人数的
25——3０左右%,对这部分人员的培训和管理,是需要投入大量的资源的。并且由于人员数
量增加,也会带来管理难度的增加。保洁外包的项目,基层的管理人员在能力上更加侧重于
业务监控能力,而保洁自管的项目,基层管理人员除业务监控能力外,还需要注重管理能力,
尤其是人员管理方面的能力。
3、实行保洁业务外包,可以集中资源,提高核心业务的竟争优势。 业务外包能促进企业集中有限的资源和能力,专注于自身核心业务。在国际打印机市场
上处于领先地位的惠普公司打印机和计算机分公司,打印机的年销售额超过80亿美元,其中
7０%以上来自过去３年中推出的新产品。因而,对惠普公司来说,成功的关键在于不断地开
发出新产品。为了形成核心竞争力，199８年惠普公司实施了精简,精简后的公司只保留了后方的研究开发部门和前方的销售部门,附加值较小的
中间生产环节的工作则由其他公司来分包。保洁业务因极易被模仿和替代,不能成为物业管理企业的核心业务,将此类非核心业务
6 / 24
外包给专业机构完成,我们就可以集中精力实现对业务流程,人员配置的整合,强化客户服
务工作,提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。深圳物业自1９99年将保洁业务外包后,
通过内部资源的整合,逐步地将绿化养护、设备设施维护等业务进行了内包,目前管理处的
各项工作围绕着客户服务来开展,更好地为客户提供了服务,客户满意度逐年提高。
4、实行保洁业务外包,可以提高调度的机动性。专业公司由于其保洁队伍人数众多,在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。尤其
是在项目入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业,保洁公司可以调
派出更多的人员进行短期的大规模清洁,而这一点，在保洁自管的公司里,则较为困难。集
团内一些未将保洁业务外包的公司如武汉、沈阳物业也将入住前的保洁开荒工作进行了外包。
三、保洁外包的不利影响尽管保洁外包有许多好处,然而，同样也会遇到问题。对保洁外包产生的不利影响的讨
论,最主要还是集中在是否会影响万科物业(虹桥机场)的品质,以及带给客户的感受方面。
主要原因有:
7 / 24
1）外包方的管理机制和管理水平　万科作为一家规范化管理的公司,在管理机制上和管理水平上要高于外包方。在保洁业
务外包之初，为了确保外包后的服务品质,物业公司通常都会投入较大的精力,协助外包方
建立和完善管理制度,分析工作中的问题并协助其纠正。
2)员工的服务意识和客户理念通常来说，万科物业的员工对业主体现出来的尊重、关心,是外包方的保洁难于做到的。
一方面源于万科对员工的培训和教育,另一方面也来自员工对公司的强烈归属感。由于公司
规范化运作管理的要求,保洁员在万科的收入在市场上还在有较强的竞争优势的,保洁员流
动率较低，对业主的熟悉程度较高，常此以往，万科物业的员工与业主之间形成的信任,也
是在较长时间内不容易被替代的,故目前一些特殊的政府项目，甲方对我们的要求还是自管。
外包方员工的客户意识比不上我方员工，是经历过保洁自管到外包过程的客户在早年较为普
遍的反映。
4)关注细节的精品意识万科关注细节的精品意识,通常需要一定时间才能灌输给外包单位，如路灯的打理、休
闲椅的打理,楼梯扶手的打理，外包方通常会只关注到表面,我们却要关注到每一个棱角，
8 / 24
关注到正面反面、上面下面等。
５）队伍的纯洁性方面在保洁队伍的纯洁性方面,万科的保洁队伍纯洁性更高,经常会看到有客户对我们的保
洁员拾金不昧提出表扬,但是在外包的项目里,近几年曾经出现过几起保洁外包方盗窃客户
财产的事件。
6)外包方员工的生存状况在万科的以人为本的理念的要求下,我方的保洁员在吃、住方面都较外包方的状况要好
很多。项目上,通过地产提供管理用房,或者管理处在外面租房的方式来解决员工的住宿问
题，通过自办或联系员工食堂解决员工的吃饭问题。而这些，外包方解决起来相对我们难度
就会更大，可能性就会更低,员工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城乡结
合部位的项目，此类问题会表现得更加突出一些。
四、