房地产开发流程.docx

随着城市建设综合开发、 土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期， 不仅成为我国国民经济的支柱产业之一， 同时也是税收收入的一项重要来源。 从房地产开发企业的经营特点看， 具有复杂性、 多样性和滚动建设用地规划许可证》 。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。 城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查， 确认其符合规划设计要点后， 建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审
查合格后，核发《建设工程规划许可证》 。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步， 也是取得土地使用权后的第一步
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、 社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
城市房屋拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)
城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、
生活服务设施等公共建筑的建设和改造； (4)环境治理，如扩展绿地、
治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，
是城市建设的重要组成部分， 尤其是旧城改造中的一个重要环节， 处
于建设项目的前期工作阶段。 房屋拆迁服从与城市建设， 房屋拆迁的
规模要与城市的经济发展水平相适应。
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。 开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证， 进行场地范围的实地划定。 开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步， 也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后， 大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金， 就成了房地产开发商最重要的工作。 开发商需要制定资金使用计划， 然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。 再通过各种融资方案的选择， 确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款， 而房地产开发是风险极大的商业活动， 一旦投资失败，将牵连银行体系。 最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步， 是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制， 是我国工程建设市场的重大改革举措之一。 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商， 以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步， 也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划