德州鲁班御景园项目汇报 德州二手房鲁班御景园.docx

德州鲁班御景园项目报告 德州二手房鲁班御景园

　　第一部分：市场分析篇第一章德州房地产市场分析第一节德州概况德州市在山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心都市。下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面展，一时间开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。
　　从房地产的普遍发展规律来看，一种都市人均GDP的增长、城乡居民人均可支配收入的提高、伴随着城乡化进程加快而产生的都市人口的激增、新区的开发等等因素所有会对本地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际状况，目前我司觉得，德州的房地产呈现如下特性：
　　Ø房地产投资量连年增长，建设规模连年突破自1997年来，德城区房地产投资总额连年增长，其中完毕投资亿元，比增长73％；
　　投资扩大到2。55亿元；
　　已达到亿元，估计将高达5亿元。
　　、、施工面积分别为万平方米、万平方米、万平方米；
　　比增长％，比增长了％。
　　Ø开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁华指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨增进了消费者对房地产业投资的爱好，特别将眼光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区所有具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。
　　Ø人口增长使住宅需求更加旺盛随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区筹划建设，国内外诸多公司的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据德城区控制性具体筹划，开发区远期发展规模为15平方公里，都市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，都市人口将达到32万人以上。按平均人/户的原则量计算，仅住宅需求就在万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。
　　Ø房价会随着开发限度的成熟而趋高一般来说，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会导致城区开发热度屡屡上升，新区的投资价值也逐渐显出。
　　Ø房地产开发机会和风险并存德城区经济开发给各行各业，特别是房地产业带来更多机会。但同步，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基本单薄，高素质人才缺少，阻碍了本地经济的迅速发展。据记录资料，德州市人均年收入仅为8568元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同步，近年来随着德州市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景筹划的概念炒作，使德城区房价和收入比渐趋偏离正常轨道，房地产泡沫成分增长，购房者比此前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的规定，规定产品的自身品质应符合市场需求，实行对的的价格方略和独特而具有冲击力的推广方略和销售方略。
　　第三节德州房地产市场的供需状况n市场供应状况　　以来，受全国房地产大好趋势的影响，德州房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产开发公司纷纷进驻德州，并且通过一年的运作后，在市场上获得了骄人的业绩。这些公司凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、优秀的全程筹划理念和滚动式发展的公司战略，不断在强占德州房地产市场份额，而德州本地房地产开发公司，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营导致资金局限性，公司竞争力不断下降，市场份额不断减小。
　　在此机遇和风险并存的形势下，本土开发公司开始觉醒，慢慢开始剥离其他产业，把主业集中到房地产上来，并通过和强手联合和出让股权等形式和一流的房地产公司联合，公司竞争力不断提高，市场份额逐渐扩大截至10月，德城区住宅房屋施工面积为万平方米，竣工房屋面积万平方米，竣工房屋价值为74765万元。
　　n市场需求方面随着德州经济的迅速发展和德州国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔，有如下因素促成市场需求扩大：
　　※德州市经济的迅速发展支撑了房地产业的发展，市场供应增长；
　　※德城区河东新区、开发区的筹划开发，都市化进程的加快，拆迁量加大促成购房需求增长；
　　※随着居民收入的提高，增长了对住房的需求，导致商品房价格的提高；
　　※居民住房消费观念变化更新增大了市场需求量；
　　※外来人口的大量涌入，外地公司的进驻又进一步加剧了购房需求第四节德州发展