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房地产企业土地增值税纳税筹划研究
房地产企业土地增值税纳税筹划研究
摘要:近年来,随着房地产市场的升温和交易日益频繁,其交易中出现的税收问题引起了有关方面的关注。房地产企业涉及的税种多,税负占收入的比例相对其他一般企业而言较大,这就从客观上为纳税筹划提供了较大的空间。所以,税收筹划对于房地产企业来说是其降低成本、增加利润、实现企业价值最大化的有效途径。
关键词:房地产企业;土地增值税;纳税筹划
中图分类号: 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2013)35-0169-02
一、土地增值税的征收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据,按照累进原则进行设计的,实施分级计算。
二、土地增值税纳税筹划方法
(一)利用“起征点”选择最优纳税方案
根据土地增值税暂行条例的规定:房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税,超过20%的,应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则,纳税人在建造普通住宅出售时,应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系,避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例:某房地产开发企业(位于市区)建成一批普通标准住宅代售,除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如,销售该商品房的收入为X万元,则销售税金及附加为:X×5%×(1+7%+3%)=%X万元,此时全部可扣除项目金额为:100+%X(万元)。
,增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税,即增值额/扣除项目金额≦20%,即[X-(100+%X)]/(100+%X)≦20%,解方程得X≦。。此时可扣除项目金额为100+%×=(万元)。净收益=-=(万元)。
。根据税法规定,当增值率高于20%,低于50%时,应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元,则此时允许扣除项目金额为:+%Y,增值额为:+Y-(+%Y)=+%Y,应纳土地增值税额为:(+%Y)× 30%,若企业想通过提高售价获取更大收益,则必须使:Y>(+%Y)×30%即Y> (万元)。也就是说,+=(万元),企业才能获得更大利润。
综上所述,当该商品房售价X<,该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾;<X<,企业应降低出售价格,使增值税额不超过可扣除增值额的20%,以享受起征点税收优惠;如果企业想通过提高售价获取更大收益,,否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的