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金丝峡乡村民宿建设创业计划的核心技术,创新商业模式
乡创资讯|民宿的商业逻辑——从现金流出发
2017-10-1021:35
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如想方设法地提升入住率，并且能够采用合理的价格策略。
年平均入住舉
价格第鰭
民蓿规摟
图1：提升民宿销售收入的三个因素
提升民宿的年平均入住率是民宿经营的一个核心话题，贯穿在项目选址，项目建设和设计
营销策略(STP&4P)和体验营造的商品化的整个流程中。
选址尤其重要，就如酒店业的一句长盛不衰的箴言："location,location,location"所揭示的一样。对于民宿这类投资回报期较长的商业选项，位置关乎成败。“好”的位置会带来稳定的客流(touristflows)和需求，更确切地说，位置和客流是鸡生蛋和蛋生鸡的关系，稳定的客流是民宿的一个重要区位因素。位置的选择，其实同时也意味着季节性的选择,location进
步来讲，应该是"location&seasonality"
当然民宿的区位因素可以多种多样，例如，总游客数量的上升趋势，独特的自然和文化景观和环境，交通通达性，位置在吸引物网络中的中心性(centrality)等,但所有的位置因素在经营中，都会落实到预期客流上，预期客流会再落实到年平均入住率上。当然，位置在经营中还会影响到可变成本和其它的现金流入(如土地溢价收入，本文主要关注经营收入，不会详谈)，所以位置理应是民宿的“第一战略要素”。
总成本民宿的总成本主要包括固定成本摊销和可变成本。由于新民宿的建立的主要投入是土地租金和建设装修花费，这些前期投入需要摊销到租期中每一年的固定成本中，称为固定成本摊销(amortizationoffixedcost)。不同民宿的固定成本摊销极为不同。这种不同体现在：

在同一岀齐局期中”
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在同F济同期中-在同一旅游目的地生命周朋的不同垸展断段,土删］房厂屋的稲金足不同的
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对于大多数民宿来说，固定成本摊销占据总成本的比重很大，这一类民俗属于重资产的商业。该类民宿对于回收期和利润率的追求，极其需要预测投入和产出的各种可能，以获得稳健的现金流。另外，减少固定成本摊销在总成本中的比重，也是提升利润率的一条可行路径。民宿的可变成本，包括民宿的消费品更换和维护的成本和管理成本。可变成本可以用平均可变成本(AVC,averagevariablecost)来衡量，AVC是民宿平均每多卖出一晚客房(marginalproduct)所消耗的可变成本，例如客房消费品，布草更换和清洗，电费和水费，人工费用等成本。成本项可以很细，根据民宿的不同有所不同，这里不详细列举。这里主要强调，可变成本会受到位置，民宿规模，民宿级别的影响：
壹民宿位占的影响，位笛鳏远•可变成本可能会由于配奁汨叙说施瓯努的成本而越風
关乎民宙的规坝效益,也就是说随若医晅卖出客居數量的眉加-平均可变成本会捕少(因为分腿在每个边际客房的管理咸本等会補少》」怛是增力鹿!一定理度后＜晡若入住率的隆低，平均可姿成本可能殘刊高*因此民宿的规模数益豈一F峰值.
,对钿倔£$删会产生駆高的可輕站
位置、民宿规模和民宿级别都是民宿的战略要素，因此在前期选址和设计时考虑务必需要考虑到可变成本(图2)。
图2：民宿可变成本关乎的战略要素
营改增之后，年销售额在500万元以下的酒店（称为小规模纳税人）依照3%的征收率计算缴纳增值税；而年销售额在500万元以上的酒店（称为一般纳税人）适用6%的增值税税率。大多数民宿的年销售额都在500万元以下，因此需要缴纳3%的增值税。另外，一般的民宿
在经过一段时间（如五六年）可能会需要重新装修。因此固定资本的折旧需要摊销到每一年
中。民宿的总收入减去总成本，以及税金和折旧后，就剩下净利润了。
至此，我们可以进行一个简单的梳理。只考虑经营性收入而不考虑土地溢价和投资，民宿要
实现稳健的现金流入，需要提升民宿在经营周期中的净利润水平。提升净利润，就要提升总收入的同时降低总成本。总收入的提升，受到年平均入住率，价格策略和民宿规模的影响。
而总成本的降低，需要减少固定成本的摊销，在民宿的位置，规模和级别战略中，考虑到可变成本的控制。