二手房购房协议步骤.docx

二手房购房合同环节

篇一：二手房过户合同及环节
　　二手房过户合同及环节
　　相对于购买新居来说，购买二手房的好处就是随时可以搬家入住，甚至有些精装修的房子简朴收拾一下即可拎包入住，以便快捷，但是不要由于这样就放松了警惕。买房并国家均承认“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被诸多买受人及中介公司忽视，也被诸多余卖人运用从而引起较多纠纷。
　　4）土地状况与否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是免费使用，政府可免费收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一种房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说与否还应当按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
　　5）市政筹划与否影响
　　有些房主发售二手房也许是已理解该房屋在5到左右要面临拆迁，或房屋周边要建高层住宅，也许影响采光、价格等(原文来自： 小 草 范 文 网:)市政筹划状况，才急于发售，作为买受人在购买时应全面理解具体状况。
篇二：二手房买卖环节及注意事项
　　二手房买卖环节是指房屋所有权人通过买卖、互换或其他合法措施将已获得《房屋所有权证》的房屋转移给她人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖办理环节：购房资格核验(住宅类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。
　　二手房买卖如下环节要理解清晰：
　　1、理解房屋状况。买方理解房屋整体现状及产权状况，规定卖方提供合法的证件，涉及房屋所有权证书、身份证件及其他证件。
　　2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
　　3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达到一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面批准的状况，则回绝申请。
　　5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才干办理立契手续。
　　6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如房改房、经济合用房和其他商品房的税费构成是不同样的。
　　7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证告知单到发证部门申领新的产权证。
　　8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。
　　二手房买卖新政策及常用避税手段
　　二手房买卖新政策核心有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调节为按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。
　　3月1日晚间，国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为：对发售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核算房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。20%个税一经发布就引起楼市讨论热潮，诸多购房者质疑这个税费会增长购买二手房的成本，由于在既有的二手房交易过程中，大部分税费是由买方来承当的。随后住建部官员表达二手房20%个税不得转嫁给购房者。
　　二手房买卖避税手段
　　假离婚是国五条细则出台后来楼市传的最火的避税措施之一。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟毕生活用房获得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。诸多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。
　　二手房合同价格远低于实际价格：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税措施。
　　故意压低交易价格：二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。对于“故意压低成交价”的做法，第一，其违背税收政策，政府对此违规行为也立即加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次发售时，先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增长发售成本，得不偿失。
　　合同延期办理产权变更：这种避税措施看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有也许让二手房买卖双方落得一种 “贪小便宜吃大亏”的下场。假赠送措施
　　假赠送真买卖，暗箱操作：在新政策颁布后，不少业主通过“假赠送”偷逃个人所