浅析房地产开发企业进度控制.doc

浅析房地产开发企业进度控制
【摘要】房地产开发在最近十年里得到突飞猛进的发展,得到社会各界的高度重视,成为地方、国家经济发展的主力军,竞争激烈的房地产企业如雨后春笋般遍布全国,而对每个房地产企业来说,进度控制都将是关系到项目开发在工期定额压缩20% 的范围内可行,否则不但要付出赶工费用,而且又要承担工程品质下降的风险,甚至影响到交房验收,以及售后的维修率。
充分考虑资金问题,编制合理的资金计划
房地产开发企业与其它各参建方都是最直接的资金利益关系,目的都是按合同规定,完成即定任务,到各个阶段支付预定的工程款。也只有这个条件满足了,才能保证合作关系的维持发展,工程才能顺利推进。在此提醒,千万不要一味的想着要求总分包贷资开发,更不要为了多拿一块地而断掉资金链,目前国家也开始要求各银行放贷的专款专用监管制度,资金计划显得尤为重要,财务部门与成本部门联合牵头,合同开发、工程、销售等部门做好年度资金计划。
销售部门做好前期市场调查工作
销售部门的市场调查方法多样,选择同一档次,同一地区的业态进行调查,潜在的客户对开发项目的需求,以及产品进入市场的最佳时期等等数据,将数据分析得出结论,供领导决策预售的最佳时机,形成各部门共同奋斗的目标,一切活动将围绕这个点为中心,来开展各部门的工作,编排各部门的工作计划。
工程部做好项目建设现场进度控制
预售节点是工程部部门的重大节点,在施工许可证获得后,马上组织总包及监理单位,进行工程的第一次例会,确定年度内工作重点,检查开工前的一切准备工作,进行图纸会审的组织工作,把工作关系理顺,给项目施工开个好头,工程部的角色很重要,在建设过程中,负有监督、管理、领导、协调的作用。一切从项目实际出发,切实考虑到进度控制的重要性,无论是对参建的任何一方,都须服从总体的计划要求。1)工程部的进度控制就是要目标明确、清楚现状、对策具体、及时总结。完善以事先控制为主的工作关系,阶段性地检查实际进度与计划的差别,并分析找出原因,找出偏差。寻找各阶段计划进度的控制点,看网络计划中主导工序的完成情况,对有关进度及计量,召开进度协调会。此外,应有确保主导工序不突破工期的对策措施,阶段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡,实施赶工措施。2)推行奖罚措施。为了使工程顺利进行,按时完成。期间进度应常抓不懈,同时,施工合同中应明确奖罚措施,施工方为了避免罚款或是得到奖励,就会自觉的进行主动管理,工期就会安排得很紧凑。反之,如果没有这方面的条款,施工方就容易缺乏责任心,任其自然拖延,以至后期想抢也不现实的情况发生。3)及时协调好总包和分包单位的矛盾。现在总包承揽工程后,一般将清工又分包至各班组。由于近几年工资涨幅较大,清工班组都会认为原清工合同人工费太低,要求增加补差,而总包单位又不同意变更合同,双方会产生矛盾,如不及时解决,清工班组就会停工,严重影响工程进度。所以工程部要密切关注总包与清包就分包合同履行的情况,及时解决出现的矛盾。
3 慎重敲定交房时间节点
一般来说,从打桩施工开始到结构封顶,大约需要一年的时间,粗装外立面完成落架需大半年时间,整体配套全面进入到具备专项验收也需大半年时间,再加上竣工验收合格后的拿到大产证时间需要半年时间,一般把预售到交房的时间段定