房地产前期营销策划(1).ppt

前期策划篇简介
前期策划的总体流程
可行性研究
价格定位
开发周期
销售周期
经济效益
分析
推广方案
产品定位
客户定位
市场定位
市场研究
地块
产品方案
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
产品方案
微调
美象化
第一阶段:可行性研究
宏观市场、区域市场
风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确地判断
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比/参数值变化的百分比
供给预测、需求预测、价格预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等
静态指标:成本利润率、销售利润率
动态指标:净现值、内含报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零得点
市场分析
市场预测
收入、成本、费用预测
财务评估
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险评估
第二阶段:项目市场研究
地块
潜在客户分析
项目价值分析
竞争环境分析
宏观环境分析
市场状况
可能的客户
可能的产品
宏观经济竞争环境项目价值潜在客户研究结论
竞争环境
房地产环境
竞争楼盘
经典楼盘
成功案例
区位价值
项目资源
周边客群
历史客群
特有客群
投资客群
新生客群
市场状况
可能的产品
可能的客户
第三阶段:项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户
投资效益
SWOT分析产品定位客户定位价格定位经济收益分析
优势
劣势
机会
威胁
定位策略
定位描述
产品建议
定为依据
客户描述
定位策略
定位方法
静态分析
动态分析
第四阶段:初步推广方案
首先,给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次,告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点,给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着,告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点,把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算
2、房地产投资评价指标介绍
3、实例分析
静态指标
动态指标
成本利润率
财务内部收率FIRR
投资利润率
财务净现值FNPV
资本金利润率
动态投资回收期Pb
静态投资回收期P’b
公开发售前的策划