物业权力清单解读课件.ppt

物业权力清单解读?家里的门窗框、门窗把手坏了,水阀、水龙头坏了, 开关坏了、电源短路了,座便箱浮球不好用,室内墙皮脱落了等等,这些分户以内的业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己的事,不是物业公司的事。过去,房屋的所有权是政府或产权单位,这些事都该政府或产权单位管,现在房屋的所有权是业主, 所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司,但不属于物业公司的管理服务范围,而属于有偿服务范围。这些事是业主自己的事?保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题,都是开发商的责任,与物业公司没有关系。由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商,不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上,认为物业管理服务不到位。其实, 开发商将房屋卖给业主后,房屋产权属于业主而不属于开发商,是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司, 由业主通过业主大会来决定。换句话说,不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司,都不承担应由开发商承担的责任。这些事是开发商的事?指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等,这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事,不是物业公司的事。这些事情, 有的与物业公司没有直接关系;有的物业公司有责任配合和协助相关部门工作;有的物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。这些事是相关部门的事?业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题,由社会公共事业企业或运营商负责解决,也不是物业公司的事。《物业管理条例》明确规定, “物业管理区域内, 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。这些事是相关企业的事?物业公司管理服务的范围有哪些?《物业管理条例》规定,物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说, 物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。这些事才是物业公司的事?王先生称,他家纱窗坏了将近两个月,多次找物业维修,对方始终没有给出明确答复。他为此甚至去堵住物业的门口,但对方依旧一拖再拖。“我住进这个小区两年了,东西坏了,怎么找物业,对方也不给我修。这次是因为纱窗框坏了,关上窗户家里进蚊子,实在没法正常生活,我才不得不多次去找物业。”王先生越说越气,称他今年将近七十岁,物业于情于理都应该给自己换上纱窗。?对此,该小区的物业工作人员表示,小区内的纱窗已经过了质保期, 现在出现问题物业将不再负责维修。但是考虑到业主的实际情况,近期将会统一排查维修,所以才会让王先生暂时等一等。案例一:自家纱窗坏了要求物业更换?解答:窗纱、水管等设备,在交房时签订合同规定相应质保期。如果在质保期内,这些设备损坏将由开发商进行免费维修;超出质保期将由业主自行维修,在整个维修过程中,物业没有责任上门免费维修。案例一:自家纱窗坏了要求物业更换?“我们小区电梯时好时坏,经常出问题,有时候还会关不上门, 这是关系到业主安全的事情,物业必须重视,实在不行就换新的。”郑女士说,她多次向物业反映情况,迫切希望换上新电梯。据郑女士介绍,该小区电梯上个月还发生“困住孩子”的情况,两个孩子在里面困了十多分钟,这件事让人心有余悸。“电梯月月都会维修检查,并没有出现严重问题,各项测试都正常,郑女士反映的‘困人’事件也没有核实过。”该小区物业工作人员表示,更换电梯不是小事,不能仅听郑女士一面之词。为此,郑女士和物业多次争论,但直到现在仍然没有结果。案例二:电梯时好时坏,维修责任谁负?解答:电梯使用、检查、维修分别属于住建局、质监局、物业。郑女士遇到的故障问题,需先由质监局进行检查,如果检查结果良好,可继续投入使用;如果发现质量问题则反映给物业,物业联系维修单位进行维修,维修后仍有安全问题再商议更换。因此,在该小区电梯质检结果良好的状态下,物业只做好日常维护即可。案例二:电梯时好时坏,维修责任谁负