苏州青剑湖别墅前期报告97PPT.ppt

苏州青剑湖别墅前期报告97PPT
目 录
一、宏观环境分析
二、苏州别墅市场研究
三、市场竞争及客源分析
四、项目分析
五、项目核心定位
六、项目建议
宏观环境分析
宏观环境分析
政分布格局
根据目前的别墅市场的分布状况来看，目前初步形成
太湖板块
阳澄湖板块
木渎板块
古城区板块
园区板块
别墅市场研究
太湖别墅板块
概况：
太湖板块：靠太湖依山傍水，自然资源得天独厚。
区域环境适宜休闲、度假。
客源比较高端：苏州本地经商业主、区域外客户，尤其是上海客户占有重要地位，而且港台和海外华人亦较多。
该板块具有很大的发展潜力。
区域在售个案情况列表
别墅市场研究
太湖别墅板块
项目
量体
销售均价
（元/M2）
面积范围
（M2）
总价范围
（万元）
销售率
建筑风格
太湖之星
三期250套
10000
247—363
280—400
80%
欧式、现代
天一墅
62套
15000
300—900
400—1000
现代
翠峰山庄
52套
15000
500—718
600—850
55%
欧式
碧瀛谷
58套
12000
293—427
360-500
50%
现代
宝岛花园
14000
300-400
390-520
35%
欧式
太湖天阕
46套
12000
600-800
720-960
50%
日式
高尔夫山庄
12000
400-450
480-540
40%
现代
西山恬园
61套
10000
230—320
218—275
65%
中式
古北雅园
120套
11000
261-343
270—550
30%
西班牙
太湖美山庄
142套
独栋6700
双拼5200
独栋250-300
双拼188
95—180
75%
欧式
东山景园
175套
独立7500
双拼6000
独立260-300
双拼190
独立195-225
双拼114
60%
中式
个案分布
区域在售楼盘共12个：其中度假区中心和西山各5个，东山2个。
产品形态
度假区中心——高端的独立别墅为主；
西山、东山楼盘——多层和联体别墅为主，也有少量的独栋。
价格分析
价格因素：湖景、山景。
度假区中心：；
西山、东山：多层价格3300-3400元/平方米左右；
联体别墅5000-6000元/平方米之间；
独立别墅1万元/平方米左右。
别墅市场研究
太湖别墅板块
主力面积分析
独栋主力面积差别比较大；
独栋280-320平方米的户型去化较快；
联体别墅在区域市场内相对稀缺。
主力总价分析
独立别墅主力总价带差别很大；
主力总价范围300万-500万之间，其中350万的总价销售较好。。
产品分析
基本上都带独立花园；
产品风格园林式、中式、日式和欧式等种类齐全。
别墅市场研究
太湖别墅板块
去化分析
整个太湖区域以旅游度假型为主，总价较高；
区域内别墅的去化速度和去化率较低。
客源分析
本地业主大约50%，外地投资主要来自上海。
购买者主要是私营业主。
主要用途为度假，同时都带有投资目的。
1、太湖旅游度假区在售楼盘以高档的独立别墅为主，联体别墅相对稀缺；
2、从销售情况来看，高总价的独立别墅销售缓慢，总价成为影响项目去化的主要因素之一。
别墅市场研究
太湖别墅板块
别墅市场研究
木渎别墅板块
概况：
木渎是山水园林古镇，拥有众多私家园林与风景名胜，经济型别墅、高端别墅皆有。
由于木渎离新区较近，区域别墅主力客源为苏州本地高端客源，有公务员、文教事业和商界精英。
对市场影响力较大的产品如天伦随园、天邻风景则会吸引区域外的实力客户，如上海、浙江等地。
别墅市场研究
木渎别墅板块
区域在售个案情况列表
案名
类型
开盘日期
量体
面积范围
（平方米）
单价
（元/平米）
总价
（万元）
建筑风格
苏园
居住型

51套
200-300
联体7200
150-220万
现代中式
泉景十八岛

135套
260-270
双拼6900
180万
现代
天伦随园
居住
兼度假

65套
356—567
13000-15000
600-1000
中式园林
天邻风景三期

160套
320