美国房地产销售模式和其运作.docx

美国房地产销售模式及其运作主持人: 各位嘉宾, 各位代表, 女士们, 先生们, 下午好, 我是中国房地产业协会副秘书长, 今天下午的会议由我来主持, 下午的会议分两段进行, 一段由四位嘉宾进行专题演讲, 第二段就是茶歇以后, 由三国房地产业协会的会长, 还有四位演讲嘉宾对当前国内外房地产的热点和焦点问题与与会代表进行深入的交流和互动。下面我们就请美 Gail Lyons 女士讲演。 Gail Lyons :公司中间人,还有交互伙伴,然后再加上一项美国的房地产怎样调控的, 最主要的就是买卖双方的交易以及我们的服务, 然后我会最后简单谈一下, 我们美国在历史上的, 我们来看一下美国的, 美国我们的人口大约是两亿九千万人口, 但是美均来说,一个家庭到美国大约要花到 30到 40 %的收入在他们的房子上,包括税、维修, 还有保险, 所有的房子所需要的东西, 现有房屋的价格不包括新盖的大约在十七万九百美元。 17万9 百美元对于一个家庭,那么再乘上 606 万个家庭,这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万这么一个销售额。那么利率在 %左右, 那么 30 年的定期贷款。下面我们来看看市场本身它的结构是怎么样的,大约现在有五万个房地产公司在美国, 他们的大小活动都差别很大, 80 %的都是主要从事家用房地产, 还有 8 %到 10 %的主要是从事商务房地产, 剩下的主要是在建筑、开发、农场和物业管理还有评估。刚才给大家看到的现在正处于初级市场,也就是说买房的人,从开发商那儿购买,那么在美国是这样的。 67 %的公司大约他们的雇员, 92 %的经纪人是独立的承包商, 一般来讲, 代理人和购买人之间签定合同,他们遵循着严格的规则。下面我们来看一下他们是怎么工作的。典型的一个经纪人是跟一个独立的公司, 隶属于一个独立的公司, 这个独立的公司不是特需的一个公司, 大部分都是一间办公室, 他们的年龄大约都在 52 岁左右, 是已姻的女性, 每年的总收入大约在四万七千七百美元左右,他们的工作小时每周在 43 个小时左右,每年大约会做 笔生意,一般在买的时候,也就是说有的是代表卖方,有的是代表买方。典型的一个经纪人,这个行业当中大部分已经工作了 13 年,他会有一个计算机,或者是租赁一台计算机。下面是更多的这方面的一些特点。 90 %的代理人他们大概有大学教育, 45% 的有学士学位, 他们主要从事家用房地产的工作。 59 %的人他们的佣金是跟他们的公司来分的, 也就是说这个费用先付给他们公司, 他们公司再分一部分给经纪人, 但是公司会留一部分, 31 %的人也有得百分之百的佣金的, 也就是说这些佣金到了公司的时候, 百分之百的都会付给经纪人。因为这个经纪人他定期为他的办公室交一部分钱。剩下的这个经纪人, 主要是拿固定工资的, 或者说拿奖金。 20 %的人他拥有一个个人的助手, 97 %的人有自己的计算机, 95 %的人有一个手机, 75 %的人有 E— MAIL , 50 %的人有他们自己的网页。这大概就是我们美国的房产经纪人的这么一个照片。下面我们看到的这个经纪人和销售代理的关系, 经纪人他们是管理的, 他们是负责任的。其他的销售代表是在他们上面工作的, 这些经纪人 46 %的是女性,