上海新家坡园景苑营销策划方案.doc

上海新家坡园景苑营销策划方案
 
上海新家坡解析
如果有人问:上海什么样的住宅最难卖?答案是:一般来讲就是高层住宅。环视今日申城市区,高层住宅鳞次栉比,而销售却普遍停滞不前。上海人似乎一直对多层住宅情有独钟,市中心的房子,只要是多层,几乎都不用担心销售业绩。然而,在寸土寸金、土地资源日益匮乏的上海,发展高层住宅将是面临一种必然趋势。那么,我们又该如何解决这个无法回避的难题呢?
1997年7月25日,新加坡发展银行置地集团所属上海新瑞房地产开发有限公司在徐家汇路1号制造局路口投资的高层住宅小区--上海新家坡园景苑开盘,在短短一周内售出百余户,三个月销售400户。
面对这样一个高价位楼盘所创出的良好业绩,人们不禁要问:上海新家坡为何在高层住宅竞争激烈的市场中创下如此业绩?那么,就让我们仔细地研究一下其成功的奥秘所在吧。
一、克服高层住宅固有顽症
  先让我们回过头来仔细看一看上海人到底为什么不愿意买高层?其实,上海人拿高层住宅与多层住宅相比,高层住宅似乎有几大明显劣势。
其一,高层住宅得房率明显低于多层住宅,这对精明的上海人来说,当然是选择得房率高的多层。
其二,电梯问题。电梯一旦损坏或停电,会给大楼居民带来极大不便。
其三,高层住宅的房型与朝向不如多层住宅。
高层住宅由于为了做到明室、明厅、明厨、明卫并兼顾各种房型的朝向尽量都朝南,就必然使房型容易出现不规则的形状,朝向也往往做不到套套朝南。而多层住宅的房型一般都比较方正,且朝向为朝南。但在上海新家坡,可以说正是克服了这些高层的不利因素,才取得今天的业绩。
首先,上海新家坡的房型设计,在格局上做到功能明确、动线合理,使得在有限空间里,各种生活功能区能有机地结合在一起,又不浪费,这样一来,优越的房型设计弥补了高层住宅在得房率方面的劣势。
其次,在电梯关节上,上海新家坡为住户提供的是尽可能高级的全进口电梯,,并确保运行质量。在电源上,配备有两路供电系统,确保在停电时电梯能正常运行。
其三,上海新家坡的房型,克服了许多高层住宅房型不够方正的通病,做到房型基本方正。在处理朝向问题上,各户房型与小区的绿色景观相对应,将原来一些朝向较差的房型在景观上得到弥补,巧妙地解决了一直困扰高层销售的朝向问题。
二、开高层住宅风气之
上海市区的高层住宅大体可以分为两类,一类是单体型建筑,即单独一栋房子;另一类则是小区型的建筑,由多栋高层住宅组成。
  对前一种单体型高层住宅来讲,其居住环境依赖原有的地段,无法自我营造一个舒适的居住环境。而小区型的住宅,又往往由于缺乏良好的小区设计,成为单体型建筑的叠加,使得希望提高居住品质的都市人望而却步。但在上海新家坡,使这一局面得以改观。上海新家坡的小区经过了新加坡中央园艺的精心设计,形成了一个高绿化的小区美景,而且绿化也不仅仅是简单地种树种草,中央园艺作为新加坡著名景观圣淘沙的设计者,基本是将新加坡的园林造景经验移植上海,并结合了上海水土特性,使得上海新家坡成为市中心第一个真正的花园住宅小区。同时,上海新家坡在小区里推行人车分道的动线布局,充分体现了设计者以人为本的居住理念,考虑居住环境的安全与舒适。可以这样说,上海新家坡的推出,完全开了上海高层住宅的风气之先,由此它的热销也就不足为怪了。
三、卖房子就是卖生