房地产流程(上).ppt

房地产流程(上)
筹建期结束
一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》
商业和服务业：取得第一笔收入
工业和的折扣，冲减土地成本，不考虑财政收据如何开具；
2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复
21
西 安 张 辉
土地成本的返还（续1）
2、如果收款人与返还人不一致，但相关的政府文件明确为对于土地成本的资产性政府补助，应当采用净额法核算，冲减土地成本，也不考虑财政收据如何开具；
3、如果收款人与返还人不一致，并且相关的政府文件明确为土地成本以外的政府补助，应当采用全额法核算，计入营业外收入科目或者递延收益科目。
22
西 安 张 辉
土地成本的返还（续2）
2009青岛房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答
房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；
23
西 安 张 辉
土地成本的返还（续3）
2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
24
西 安 张 辉
市政设施支出
2008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知
对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
注：土地界图外，事先在合同中注明
25
西 安 张 辉
市政设施支出（续）
2008广西关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知
房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。
26
西 安 张 辉
土地出让金凭据
1993国税发149号营业税税目注释
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税
开发商向土地部门实际支付的土地买价或出让金，不属于营业税的征收范围，客观上无法取得营业税发票，但必须取得相应的财政收据，一般情况下要求开票方与收款方保持一致。
27
西 安 张 辉
场地平整凭据
1993国税发149号营业税税目注释
建筑业—其他工程作业—平整土地
平整土地属于建筑业中的其他工程作业，因此开发商对外实际支付的场地平整费用，属于营业税的征收范围，必须取得《建筑业统一发票》。
28
西 安 张 辉
土地印花税
2006财税162号关于印花税若干政策的通知
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。‰
1991国税发155号关于印花税若干具体问题的解释和规定（部分废止）
土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
29
西 安 张 辉
印花税的会计核算
印花税属于财产行为税，按照财政部颁布的会计规范，应当在管理费用科目核算，不能计入土地成本。
企业所得税：没有直接在当年所得税前申报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除，因此对企业所得税总体而言没有产生实质影响
土地增值税：人为加大土地成本，影响期间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除
30
西 安 张 辉
土地使用权
企业会计准则——无形资产 ：
第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
注：不允许提前摊销
31
西 安 张 辉
土地使用税
1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）
土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。
2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知
2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知
32
西 安 张 辉
土地使用税（续1）
2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税
2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其