烟台高尔夫国际公寓投标书.docx

投标函
经我们认真研究投标文件，详细的考察市场，充分的了解市场行情，决定完全
接受招标文件中的各项任务，并承诺以人民币 170万元策划的总价承包该项目策
划、销售代理任务，并承诺该项目时间自 2005年4月1日至2005年12月31
于是乎当地的
发展商嗅到了愈走愈近的硝烟味道，革命开始了。
西部近郊区的房价2400元/褶左右，与中心区的4000元/褶相比还是低的。 按总建面积80 itf计算，一套买下来也得20万。房价涨得确实可喜，可烟台的 工资水平和消费相比一直缩水，勤劳的工薪族迷惑，到底是工资赚得太少还是 消费偏高？房价有政府和非政府人士一起拉动， 可工资却无人问津，一个月的
工资还买不到一个平米的空间，众盘林立可适合工薪族的价格却寥寥无几， 烟 台的有钱族还能支撑70%勺市场多久呢？以发展的眼光看，支持房产市场的主 流消费群还是工薪和中低端群体，解决和改善这部分人的居住环境和居住层次 应该是一个城市地产发展的第二步，烟台亟待迈出这一步。
南郊的房子因为位置偏远，房价暂时较低的大约在1800元/褶左右（有的 也突破2000元/ nf）,价格是适合了工薪的要求，但社区配套、户型设计、交 通状况都没有质的突破，大部分仍继续着传统的开发模式，对现在的年轻购房 族的需求并没有做深入的市场调查。市场是在被动中行进的，推进住宅市场向 更深更高层次迈进是今后相当长一段时间内，发展商面临的最直接的挑战。 沸腾着的西部开发
10年前在开发区，曾经流传着这样的三怪：“别墅里面住乞丐”、“交 警休大礼拜”、“外企里面没老外”。在那个富得发荒的年代里，房子空空到 处都是，800元/褶还的考虑考虑，可现在 1800元/褶的已经很难买到了。随 着市区规划的东西拓展，开发区的房价和人气一起高涨，建设中的小区均价不
低于2500元/itf,平均3年房价就要翻一倍，这个发展速度出乎常人意料。
与市里的房价相比，在开发区买同样面积、同样品质的房子，可以省出
一部车来，所以众多的爱车族会舍弃喧嚣选择宁静的西部， 驾车穿梭于两区风 雨自如。
白沙碧海一流的旅游地产，正以勃勃朝气沸腾整个西部海岸。
烟台作为东部沿海城市，仰仗天然的海景资源和宜人的舒适气候，足以成就 不可复制的房产绝版，品质和管理的人性化将是绝版的先决与核心。越来越 多的异域购买将促进沿海地产的繁荣。烟台房产少年锐气，站在前沿与传承 之路上，继续雕琢东方版图中的气质与方向。
2、烟台市住宅市场供求状况分析
A烟台市住宅供给分析
生产力
截止到2003年，全市有房地产开发企业272家，其中14家被整改，11 家被降级，33家被淘汰出局。目前保留的只有 214家。
从1998年至2003年，由房地产开发企业开发的商品住宅销售，平均每 年以近31%勺速度递增。房地产企业年生产能力逐年增长，只要土地供给能跟 上，住房供给生产能力是可以保证的。
土地供应
土地供应从暗箱操作到招拍挂，使开发商处在了公平竞争的平台上。要 最终解决土地供应与房地产开发的矛盾，唯一的出路就是加快土地供应的市 '场化进程。
从2003年10月28日，烟台市规模最大的一次国有土地使用权专场拍卖 会在财会中心举行开始，烟台市的土地供应就打破了传统，实现了透明化的竞 争，但要实现最终的供需关系的平衡还需要一个很长的过程。
2004年6月8日，国土资源部、国家发展和改革委员会联合下发 《关于在 深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》 ，对建设 用地的审查报批的程序都做了明确的规定， 国家宏观调控土地供应市场，对规 范和促进房地产行业的良性发展起到积极的指导作用。 就目前烟台房产市场的
整体形势分析，土地的供应量明显少于前两年，未来3年内将面市的楼盘量也 屈指可数，供应的减少是否将给价格和需求带来影响呢？
住房供给结构分析
2003年，烟台房地产总体呈现供求平衡，但存在产品供给结构性失衡。 首先从住宅户型面积配比看，大户型的供应量比较充沛，而小户型的住房明显 不足，不论在市中心的白石新城、东郊的绿色家园还是西郊的万光希望家园推 向市场的50〜85 1tf左右的小户型都很走俏，短期内一抢而空。这充分说明低 端消费市场蕴藏着一定的潜力，而利润的驱使大部分发展商瞄准的是高端市场 的资本追逐，这是形成当前住宅市场结构性失衡的根本原因。
为适应烟台房地产市场的发展需要，结合当地实际规划方面综合考虑，市 政府把旧城改造回迁房、高品质经济实用房、高档海滨住宅的开发理念共同融 入市场化的平台中，充分发挥市场机制来调节整个需求结构， 满足社会不同层 次和不同家庭收入的住房需求。经济实用房的典范区以“春都花园”、 “锦绣
新城”等为代表，让普通市民既住进高品质的小区又享受政府项目所提供的