中级经济师-房地产、第四章房地产市场调研-第三节-房地产市场调研的主要方法.doc

第三节房地产市场调研的主要方法
【本节考点】
文案调研法的概念、优缺点、应用
实地调研法的概念、优缺点、应用
【本节内容精讲】
【考点】文案调研法★★
文案调研法也称为二手资料调研法。
（一） 文案调研法的作用及局限性
文案专利资料、商品价格表 等。
在房地产市场调研中，文案调研法通常是市场调研的首选方法。也是设计市场调研方案和进行实地调 研的基础。因此调研人员应熟练掌握该方法。
【真题：2013年多选】文案调研法调研信息有效性评估的内容包括0。
数据主题与调研问题范畴的一致性
数据反映的时间与调研时间范围的适用性
数据反映的对象与调研对象的相关性
数据测量单位的可比性
数据获取的经济性
【答案】ABCD
【解析】文案调研信息的有效性评估从5个方面进行。E错误。ABCD正确，还有一点是数据所使用的 术语和变量分类是否与当前的调研项目具有一致性。
▲本知识点结束
【考点】实地调研法★★
房地产市场调研的实地调研法是指调研人员直接面对被调查对象，通过与被调查对象直接的交流、访
问、座谈、观察等方式获取第一手资料的过程。实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩 盘法、访问法、观察法和实验法。
（一） 小组访谈法（属于定性调研）
小组访谈法的形式是小型座谈会，即挑选一些有代表性的座谈者，在一个装有单面镜和录音录像设备 的房间内，在训练有素的主持人的主持下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。 目的：了解和认识人们心中的想法及其原因。
关键：使参与者对主题进行充分、详尽的讨论。
小组访谈法的优点主要有：
①资料收集快、效率高、方法简便易行；②信息广泛、理解深入、创意新颖；③结构灵活、针对性强、 有效性高；④调研与讨论相结合，不仅可以回答问题，而且还能探讨原因和寻求解决问题的途径。
小组访谈法的缺点主要有：
①对主持人的要求较高，要选择一个理想的主持人通常较
困难：②小组成员选择不当会影响调研结果的准确性和客观性：朝谈中小组成员的发言通常较松散, 使后期对资料的分析和说明较困难；④有些涉及隐私和保密的问题很难在会上讨论。
对房地产市场发展趋势的研判，房地产开发项目的市场地位，房地产产品的优劣势分析，消费者对房 地产需求的偏好，房地产开发项目卖点的挖掘，房地产广告主题的设计等，均可采用小组访谈法。
（二） 深度访谈法
最主要的特点在于它是一种无结构的、直接的、一对一的访谈。
优点主要有：
①一对一交流，既可以使受访者有一种被关注和重视的感觉，又可以使受访者充分表达自己的观点和 对问题的认识，能够更深入地发掘受访者内心的动机态度；②在访谈中由于没有群体的压力，通常能 够取得一些更为真实的信息；③便于对一些较为敏感的问题进行调研；④在访谈中便于将受访者的谈 话与观察其生理反应相联系，更好地评价所获得信息的可信度。
深度访谈法的缺点主要有：
①无法产生受访者之间观点的互相刺激、碰撞和启发；②对调研人员的素质要求比小组访谈主持人的 要求更高；③费用成本一般高于小组访谈，且有时不易取得受访者的合作，所以该方法在实际使用上 受到一定的限制；④样本量偏小，使得深度访谈得到的信息通常难以进行量化统计和推论。
深度访谈法主要用于对问题进行深层了解和探索性研究，如对中央和地方政府房地产宏观调