观海台项目全程策划案.docx

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第一部分：项目分析一、项目概况二、项目的优劣势分析
（一）项目的优势分析
（二）项目的林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有卖点，获取市场认同。
7、户型结构合理，南北通透，景观优势明显
项目的户型设计空间感强，住户活动空间大，功能独立，开放空间与私密空间分离，项目座北向南，所以户型大多南北通透，采光良好。兼之项目近海，住户将享受清新、洁净的白然风，这在深圳是比较少见的一个优势。
8、“街坊式”会所，利于使用及白由沟通
本项目规划为“街坊式”会所，便于人与人之间的沟通及使用。同时，其“分布式”排布，不会因人流集中而喧闹，业主可在宁静中品味高雅悠闲的生活。是本项目人本主义的又一体现。
9、花园式半地下车库，阳光车道，白然为本，体贴入微
本项目将园林绿化引入地下，采用地库上浮半层的设计手法。在车库内建造春、夏、秋、冬等主题庭园；同时，重点塑造出入阳光车道。进入车库如入花园，充分关怀住户感受。将以人为本的白然主义进行到底。
10、着名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理
项目由戴德梁行做物业管理顾问。在物管方面倍添信心。同时，小区智能化设施非常完善，使住户安心舒适。同时，网络化管理平台，业主“一卡通”，以及家居化生活服务都有效地增加了项目的附加值。
11、发展商实力雄厚，房地产开发经验丰富
本项目的发展商一一中建蛇口发展有限公司，有多年的房地产开发经验，开发物业遍布国内各大城市。曾成功开发的物业有：蛇口着名的标志性建筑之一，集写字楼、住宅、为一体的综合性物业蛇口海景广场；锦隆花园；武汉三阳广场；上海浦东小
区等，在深圳市享有较高的知名度。
（二）项目劣势分析
由于种种客观原因，本项目也存在不足之处，具体有以下几点：
1、社区配套未成熟
周边社区配套未完善，目前已有的购物、饮食和娱乐设施分布零散且距观海台较远，住户日常购物、娱乐、饮食不方便。
2、人气未旺，居住氛围不浓由于片区开发时间短，目前本项目周边已建成的住宅物业不多，项目周边临近多为工地，片区内人气未旺，浓厚的居住氛围尚未形成，容易给客户带来心理障碍，影响销售。
3、
道路未通，公交落后，乘车不便
虽然规划中有发达的交通路网，但实地调查发现，目前本项目
所在片区附近的道路全部都未开通，行车、行人均无法到达。同时，项目周边一带公共交通建设落后，出入市区非常不便。
4、同期新推楼盘多，市场竞争激烈片区附近预计开售期相近的楼盘有长城后海小区、漾日湾畔、
中海深圳湾花园、中海阳光棕桐园二期、南方玫瑰花园等，这些项目的发展商都是实力雄厚、品牌知名度高的地产强手；再加上深圳市今年新盘供应量明显增大，本项目必然会面临激烈的市场竞争。
5、周边紧邻尾盘多，大盘多，价格竞争及品牌竞争压力大
周边目前在售的楼盘有创世纪滨海花园、西海湾花园、保利城、青春家园等，其皆为尾盘，本项目必将面临它们降价竞争的压力；同时，蔚蓝海岸、招商海月等大盘造成的品牌优势也对观海台形成较大的竞争。
6、部分单位正西正东，推售阻力大
从现场情况可知，本项目西边的部分单位客厅及主人房全部朝西，西晒强烈。这部分单位在销售上会遇到较大的困难。
7、户型面积偏大，不符目前实际市场需求
据项目的图文资料显示，观海台的户型面积分布为2房2厅85M左右、3房2厅110M2左右、4房2厅140M2左右及大户型170M2左右，小3房2厅95M2左右,这与目前深圳市场对户型面积的需求（2房~3房~4房，面积为70~100~120平方米）均有一定的差距，本项目单位将面临市场有效需求不足的严峻压力。
8、无口岸、地铁优势，跨海大桥为时尚早，缺乏外销卖点港人在深置业大多选择口岸、地铁地带的物业，本项目所在片
区目前并不为港人所熟悉，又无临近地铁、口岸的优势、西部跨海大桥卖点目前为时尚早。相对市区而言，本项目位置较偏，尤其距离口岸、地铁较远，外销机会较微。
三、项目的SWO价析及相应营销对策（一）项目的SWO矩阵分析:
S（Strength优势）
1、新古典建筑风格，外观典雅；
2、处南山文化中心区最优地带；
3、海景优势；
4、中式庭院，主题鲜明，区内仅有;
5、功能性会所，阳光车道，景观车
库，以人为本；
网络化管理，家居化服务。
O（Opportunity机会）
1、宏观经济回稳向好；
2、加入WTOU激楼市，楼市有效需
求逐步回升；
3、置业投资概念又有抬头；
4、房改政策影响日益深远，二次置
业人士增加；
5、南山文化中心区不断发展完善；
6、城市西移，特区内开发重心移至
南山；