xx市物业管理实施办法草案最终修改.doc

益阳市物业管理实施办法(草案) 第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理及相关活动,适用本办法。第三条本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行的维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条市房产行政管理部门是本市物业管理的行政管理部门,负责全市物业管理的指导、监督和管理。各县(市)房产行政管理部门,按行政职能的划分,负责辖区内物业管理活动的协调、监督和管理工作。规划、建设、城管、物价、公安、消防、环保、安监、工商、民政、电业等有关部门按照各自职责,协同做好物业管理的监督管理工作。第五条街道办事处(乡镇人民政府) 、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会、业主委员会的日常活动,协调处理好物业管理与社区建设的相互关系。 2 第二章业主、业主大会及业主委员会第六条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会: (一)已交付业主使用的房屋面积达到 60% 以上; (二)第一个业主入住满两年以上; (三)分期开发的住宅区,已建成部分过半数的入住业主有要求的。第七条物业管理区域的划分,应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素,按照方便管理、降低管理成本的原则确定。(一) 物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定,但已经自然形成且无争议的,不再重新划分; (二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域,但若区域因规模较大等原因,已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域。第八条符合业主大会成立条件的物业管理区域,由市、县(市)、区房产行政管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。第九条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、社区居委会代表组成。其中,业主代表应不少于成员总数的二分之一。筹备组组长由社区居委会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告,公告时间不得少于七日。 3 第十条筹备组成立后,应当做好下列工作: (一)确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案; (三)登记业主有关资料,并确认业主在首届业主大会会议上的投票权数; (四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案; (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自成立之日起三十日内,组织业主召开首次业主大会会议。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,将本条(一)、(二)、(三)、(四)款规定的有关事项在物业管理区域内公告。第十一条建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份,提供联系方式。第十二条一个物业管理区域内业主在一百人以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托 4 书,明确委托权限、委托期限等内容。第十三条首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。第十四条业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。第十五条管理规约应约定下列主要内容: (一)共有或者共用物业的使用、维护要求; (二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配; (三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用; (四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则; (五)物业管理争议的处理方式; (六)违反管理规约应当承担的责任。管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。第十六条业主委员会成员人数由五人以上单数组成,最高不超过十一人,每届任期一般不超过三年。第十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议: (一) 20%以上业