[房地产管理]房地产营销管理.docx

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房地产营销管理
目录摘要衣食住行，住在人们的日常生活中占有重要地位。房地产开发是支持人们日常生活出了我国将向小康社会过渡，中国的房地产市场前景广阔。但是，要想在市场中占有一席之地必须掌握现代的营销理论对实践中的问题进行分析论证才能找到更好地解决问题的方法。第一章理论概述第一节房地产营销的根底知识一房地产营销的概念市场营销译自英文marketing一词。最早产生于**，1960年**市场营销协会〔AMA〕定义**会的定义：市场营销是把产品或效劳从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2既包括现实需求也包括潜在需求。3房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。
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4房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济开展。房地产开发商主要是发现市场时机，进行营销管理活动。１９９０年，**企业营销专家劳特朋提出了４Ｃ理论，４Ｃ即消费者的欲望和需求消费者获取满足的本钱消费者购置的方便性企业与消费者的有效沟通。４Ｃ理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。二房地产市场长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的开展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于****战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得局部的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济兴旺地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3使用价值上的收益性不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常兴旺，但是人类仍未能
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创造一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的根本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于**的。3市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基矗它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不管市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2市场供给区域性房地产产品