某地产项目产品定位报告建议.docx

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目 录
工程理解与分析
第一节 工程概况
第二节 工程初步评估
第三节 综合柳公寓等新商品房建设等使这里将成为环境优美的繁荣街区
房地产开展迅速，市中心土地难求
近两年上海房地产开展迅速，市场价格劲升，大量的房源被消化，市中心地块逐渐稀少。随着土地市场的标准化，市中心新工程运作难度加大。
特色商业开展，促进商业繁荣
灯具市场在本市具有较高知名度，带动区域效劳业的开展，也侧面促进了这一区域的繁荣。甚至也提供了一定的低端商务市场。
结论：视市场状况而言，本区域房产开展有一定时机。
其他结论
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工程可塑性弱，但仍具一定改造潜力。
该区域有一定低端商务市场需求，但显然不是主流。这将对本工程改造有较大限制。
第二章 产品定位初步设想
第一节 产品性质
我们建议：结合区域居住功能主流，和本工程办公性质，将本产品定位为小户型办公产权式商务公寓。
第二节 产品目标市场
为区域内低端市场有一定商务需求无须大规模高档次办公场所的经商人士们提供商务行政功能房屋；
为区域内职场青年提供配备齐全的生活空间
为**客提供可供**的不动产产品
第三节 产品型态初步设想
外观宏伟精致的具有高档气氛的**大楼；
有商场超市银行交易市场等进驻的区域生活中心；
档次较高的公共空间；
优雅的生活环境和气氛；
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全装修风格现代的居住单元；
可办公居住SOHO的精致个人空间；
齐全完善高尚的效劳配套〔可考虑酒店式〕；
第四节 产品改造内容
外立面的清洗和装饰；
地下车库的改造。根据设计院咨询结果，另外造地下车库引道会有渗水的问题，但从楼面开始那么完全可行。地下室如果除人防设备外，能改造为车库，将大大提高利用率。虽然一楼商场损失不少，但如果可行，仍然利大于弊。
如果地下车库可行，节省的地面车位用来建设园林绿化，提高楼盘档次；
标准层进行小户型分隔，统一装修。原卫生间等公用部位并入房间内；
重新进行配套扩容，管道重新铺设；
引进知名物业管理，甚至酒店管理。
第五节 有关产品改造和分割方案〔见附图〕
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第三章 市场研究
第一节 市调报告
市调区域地理概况
本工程位于上海市闸北区柳营路上。为了更详细地了解工程周边区域内的交通环境公建配套人口分布及市场状况，本次市场调查范围为中山北路以北，延长路以南，共和新路以东，宝兴路以西。按照市场调查的“有效，相关〞之重要原那么，对本区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本工程总体环境方面的优势与劣势，以便本工程在今后的推广过程中扬长避短。
区域道路状况
本工程位于闸北区柳营路上，以本工程为中心，东西向交通主干道主要有2车道的延长路，洛川路，柳营路。以及6车道的中山北路路。南北向交通主干道有6车道的共和新路，和田路〔由南至北的单行道〕2车道的平型关路，宝兴路。工程及周边区域属于闸北区传统的居住区，除中山北路，共和新路两条市级主干道外其他道路均较为陈旧狭窄具体情况如下表：
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走向
道路名
车道状况
东
西
向
延长路
双向2车道
洛川路
双向2车道
柳营路
双向2车道
中山北路
双向6车道
南
北
向
共和新路
双向6车道
和田路
单向1车道
平型关路
双向2车道
宝兴路
双向2车道
由上可见，工程周边道路除了中山北路及共和新路以外其余的道路并不宽阔，故车流量不大，人流也不多。共和新路因为道路拓宽和地铁站点的建设交通显得拥堵。但是随着道路的改善及地铁洛川路站点的建成，共和新路洛川路口将成为一个人流的发散点和车流的交汇处。它将大大带动附近延长路洛川路及柳营路的商业状况的进一步开展。
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