深圳房地产全程筹划方案
房地产全程筹划营销案提纲
目前中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作措施，提出"房地产全程筹划营销方案"，她从项目用地的初始阶段就导入筹划营销的科学措施，结
.类比楼盘分析和评价
.项目价值类比分析：
价值提高和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的拟定
.住宅项目均价拟定的核心措施：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范畴
B 保证合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种措施综合分析拟定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差别性价格系数定价法
.多种差别性价格系数的拟定：
拟定基本均价
拟定系数
拟定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其阐明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及阐明：
模拟阐明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避措施提示
1、项目风险性评价
.价值提高及其实现的风险性：
项目的筹划和设计与否足以提高项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广与否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，减少财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观通过形势的变化
.国家地方有关地产政策的出台及有关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收规定
.销售方略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间规定
2、项目开发节奏及成果估计
.项目开发环节
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目筹划设计筹划营销
通过完整科学的投资筹划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产通过近年的发展后，市场需求发生了主线性的变化，消费者对房地产
的建筑筹划和单体设计规定越来越高，她们追求又实用又好看的商品房，这就规定发展商将"以人为本"的筹划思想和提高人居环境质量作为目的去实现消费者的需求。项目筹划设计筹划营销是基于市场需求而专业设计的工作环节。
项目筹划设计筹划营销是以项目的市场定位为基本，以满足目的市场的需求为出发点，对项目地块进行总体筹划布局，拟定建筑风格和色彩筹划，紧紧环绕目的顾客选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充足提示。
一 总体筹划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块状况分析
.发展商的初步筹划和设想
.影响项目总体筹划的不可变的经济技术因素
.土地 SWOT 分析在总体筹划上的运用和规避
.项目市场定位下的核心经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面筹划及其阐明
.项目功能分区示意及其阐明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及将来发展状况
.项目道路设立及其阐明：
项目核心出入口设立
项目核心干道设立
项目车辆分流状况阐明
项目停车场部署
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地区市政筹划布局及将来发展方向
.项目环艺筹划及阐明：
项目绿化景观系统分析
项目核心公共场合的环艺设计
6、公建和配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配备及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7
深圳房地产全程策划方案 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
