2006年东莞市长城松山湖项目定位报告.ppt

谨呈:深圳市长城地产有限公司项目定位思路市场调研市场调研项目分析项目分析市场分析市场分析客户需求客户需求市场空白市场空白地块属性地块属性项目定位项目定位财务分析财务分析市场调研客户定位客户定位属性定位属性定位形象定位形象定位产品定位产品定位案名推介案名推介物业发展建议物业发展建议价格定位价格定位 2006 年7月 16 日长城地产东莞松山湖项目定位报告历时半个月,十八场专访, 160 份问卷, SPSS 专业分析方法来自客户的心声……通过三菱镜,听一听 2006 年7月 16 日长城地产东莞松山湖项目定位报告园区客户怎么看…… 2006 年7月 16 日长城地产东莞松山湖项目定位报告管委会工作人员访谈……第一场长城地产东莞松山湖项目定位报告第$页旁白黄小姐, 24岁, 寮步人,在管委会工作半年准备近二年内结婚,但因在管委会工作时间不到一年,未通过公务员考试,管理委会分配的房子没有名额,松山湖这边环境不错、治安也很好,我又在这边上班,工作很近便,我与男朋友之前也商量过这个事情,他也不反对我们在松山湖买房,如果松山湖有适合自己的房子,肯定会买。本地有钱人大都喜欢别墅,但象我们参加工作不久,积蓄又不多,买房一般大多会考虑 110-130 ㎡左右的三房,将来有小孩了,需有人照看,这样一来,三个房间少不了,如果父母也过来同住,那还要添加一个父母房,我比较喜欢“3+1 ”(带工人房的)三房户型,如果房子买小了,如果过了三、五年就要换,很麻烦。比较喜欢空间感强的水景园林,这样给人感觉通透感强,不压抑,对于园林是何种风情无所谓, 旁白?松山湖管委会现在工作人员 400 多人, 福利房数量 23 栋/200 多套, 有近 200 人分不到房?管委会工作人员 80% 有私家车长城地产东莞松山湖项目定位报告第$页旁白赖先生, 28岁, 本地人,管委会公务员松山湖公务员宿舍首批 200 多套,全部是临湖单位,景观极佳,自已可享受分房,但听说东莞市部分领导也希望能够享受这批福利房,造成一期单位非常紧俏,有公务员出让分配名额, 出让单价已超过5500 元。因工作地点近,接触政府业务较多,对长城地块情况比较了解,看好该地块未来的发展, 强调生活配套是影响该项目开发的重要因素, 该项目离凯悦酒店较近,高端消费人群集中,考虑投资,可以做一些 80㎡小户型,考虑到本地人自住,面积需求在 120-150 ㎡不等旁白?东莞城区及周边公务员对松山湖认知度高, 看好松山湖的环境和未来的发展,有购买的意向,对价格预期较高?松山湖高素质人员多, 高级商务人士多,有较强的支付能力,租赁市场前景广阔,本地人看好松山湖的投资前景长城地产东莞松山湖项目定位报告第$页旁白松山湖公安局客户?约 92 人未分房,这部分人群以本地人居多, 如莞城、周边镇区,都已置业。年龄在 28- 35 岁。基本都结婚。?看好松山湖的环境及升值潜力, 基本都有在松山湖置业的意愿,外地户籍人群希望通过置业得到学位。?在松山湖住房需求面积在 160-180 ㎡之间, 对住宅单价及总价不敏感。?在问到是否会置业别墅时,一位干警表示, 他们不太会接受,因为总价过高;一位领导表示,可以去考虑。?这批未分房的人群当中,虽然大部分都已置业, 但都希望在松山湖置业,面积需求偏大,对总价不敏感,是本项目比较优良的客户群体。 2006 年7月 16 日长城地产东莞松山湖项目定位报告广东医学院访谈……第二场长城地产东莞松山湖项目定位报告第$页旁白旁白张校长、李主任(行政主任) 、陈主任(网络中心主任) 、吴主任(财务中心主任) 该校为广东省属院校,母校在湛江,成立于 2003 年, 预计 2006 年下半年建设附属医院,有一半以上的教职工来自于湛江,学校无教职工宿舍,住房需求大教职员工月收入 4500-5000 元(不含其他隐性收入), 不能获取东莞市政府的住房补贴和支助,有部分教职员工在大朗、大岭山和城区购房, 学校对于教职员工的购房补助为一次性预支 10年公积金对松山湖长线看好,但认为短期配套不足,教龄在 5 年以下的教职员工,主要需求 70-90 ㎡的住宅,教龄在 5年以上的教职员工, 需求 110-130 ㎡的住宅但影响的关键因素是单位总价能接受比东莞城区房价略高的价格,但不能超过 15%- 20% 的辐度(单价大约为 4500-5000 元),并表示出强烈的团购意向; ?该校近期需求住房 500-700 套,随着附属医院的建设, 远期需求住房 2000 套左右; ?潜在购房群体,有购房支助,且有较强支付能力和经济条件?有一定的文化素养, 对社区管理、文化建设有较高的要求?思想相对保守,购房比较理性,投资意识不强,社会圈子相对独立, 有群聚的愿望和需求