2010年太仓淳大沙溪项目全程营销策划报告.ppt

1?淳大沙溪项目全程营销策划报告第一篇解读市场第二篇本案定位第三篇营销策略第四篇营销执行第五篇企划表现第六篇销售策略 2解读市场 3 太仓房地产市场概况/房价走势房价迅速增长近年来, 太仓房价飞速增长,几乎实现了翻番;尤其是 08 、 09 两年,普通住宅价格增长了约 1500 元/ ㎡, 涨幅达到了 35% 左右。主要因素?政策松动释放了投资性需求, 上海的投资客大量进入太仓房产市场?景瑞荣御蓝湾、湖滨高尔夫花园等高品质楼盘引领了房价的快速增长? 08 年后房地产市场回暖, 交易量持续上升,刺激了购房者的购买欲 4 太仓房地产市场/分布市区双凤镇沙溪镇港区浏河镇、陆渡镇分布特点?太仓的房产除市区比较集中外,主要分布于浏河镇、陆渡镇、沙溪镇、双凤镇、港区?各区域的房地产发展程度、置业选择因素及价格等方面的差异均较大 5 太仓市区浏河镇、陆渡镇双凤镇刘家港镇主要特征: ?靠近上海?房产开发量较大且集中,市场较为成熟,景瑞、绿地等品牌开发商的竞相入驻, 产品类型由改善型向品质型转变?购房者:市区本地 60% 周边城镇 20%, 上海、周边城市 20% ?离上海宝山距离较近?房产开发较为成熟,外界关注度高?购房者:上海 50% 本地 40% 其他周边城市 10% ?紧靠太仓市区?城镇面积小人口少,开发量不大?购房者:本地居民 55% 太仓市区 45% ?距太仓市区较远, 但离上海宝山较近?人口稀少、环境质量较差,不适宜居住?购房者:本地 90% 上海 10% 主力房型: 90 ㎡二房 130 ㎡-150 ㎡三房 300 ㎡-500 ㎡联排别墅 90 ㎡二房 130 ㎡三房 240 ㎡联排别墅 90 ㎡二房、 120 ㎡三房 240 ㎡、 410 ㎡联排别墅 90 ㎡二房 120 ㎡三房均价: 普通住宅: 6000 元/㎡联排别墅: 8500 元/㎡普通住宅: 5000 元/㎡联排别墅: 8000 元/㎡普通住宅: 3500 元/㎡联排别墅: 5000 元/㎡普通住宅: 3000 元/㎡代表楼盘: 景瑞荣御蓝湾、湖滨高尔夫瑞安御景苑、上海假日、向东岛景绣江南上海春天 6 结论各区域的发展很大程度上受与经济发达地区之间距离远近的影响,如太仓市区和浏河镇依靠上海、双凤镇依靠太仓市区发展较为成功,而相对较偏远的港区则发展较为困难。只有少数如景瑞荣御蓝湾、向东岛等特殊个案依靠强大的产品力来领导市场价格,达到自身的成功。太仓房地产市场/城镇房产特征 7 沙溪镇房产概况沙溪概况?位于太仓市区的北面,距离稍远?对外交通的通达性强,沿江高速公路有入口,可直达上海?人口超过 9万,是太仓人口最多的城镇?沙溪古镇,拥有一定的知名度,但目前未开发上海 8 沙溪镇房产现状沙溪镇主要特征?离太仓市区较远?购房者主要以本地居民为主,周边小城镇为辅?在太仓的各城镇中人口相对较多,存在一定需求量,但产品同质化严重,且品质较低、缺乏外界关注度主力房型 90 ㎡的二房、 130 ㎡的三房 240 ㎡双拼别墅均价普通住宅: 3000 元/ ㎡双拼别墅: 5000 元/ ㎡9 沙溪镇房产概况结论?从地理位置上来说,沙溪镇与浏河镇、双凤镇不同, 不具备地理位置上的优势?由于目前沙溪镇的房产开发较为缓慢,且综合品质不高,因此基本靠本地内部消化,只有少量周边小城镇居民会跨区域购买。 10