2011年9月邳州耀邦公馆三期营销策略总纲.ppt

谨呈:邳州耀邦房地产开发有限公司 项目组工作的阶段划分?项目三期现状研究?区域经济发展状况研究?区域房地产市场现状调研?项目竞争个案研究与分析?项目界定及客户目标分析?市场简析与问题结构化分析?本案核心问题的提出?为解决核心问题进行多角度多层次的深入探讨与研究分析?项目整体发展战略?营销策略与构思?营销策略与执行步骤?提交营销策划报告报告的初稿撰写与修改?多次会议沟通并提出修改意见?报告终稿确定提交营销策划报告城市背景区域背景项目背景核心问题营销战略营销策略平面视觉一、问题界定市场研究项目解读客户分析二、问题分析三、策略制定四、表现报告纲要城市属性—邳州市位于徐连都市圈中心,有着重要的经济和交通作用,是一个刚刚起步、即将进入全面发展轨道、具有巨大发展潜力的区域性发展中城市,东进北扩是城市主要发展方向。邳州?邳州位于江苏省北部,徐州与连云港之间。?陇海铁路、霍连高速公路穿境而过,是苏北、鲁南水陆交通枢纽。?地处苏、鲁、豫、皖接壤地区,是徐连都市圈中心。?城市发展方向——东进北扩。?全市幅员 2088 平方公里,人口 158 万,辖 24个镇;已经形成了以私营为主体的工业经济,入选“全国中心城市综合实力 100 强”、“浙商最佳投资城市”,是苏北地区最具吸引力的外资集聚地之一。徐州市邳州市潜力大,区域内发展中城市关键词主城北扩东进城市属性—邳州市全社会固定投资总额逐年增加, 2010 年达到 338 亿元,房地产投资额度达 亿元,城市发展速度不断加快,房地产市场也随之活跃。全社会固定资产投资总额不断增长,城市建设步伐加快,邳州市房地产市场逐渐活跃,开发进度进一步加大,预示房地产市场呈现不断走好的趋势。房地产投资比例占全社会固定投资总额的比例来看,一直维持在 10% 以下,显示市场相对理性。城市属性—邳州市城镇化进程加快,住宅需求将不断放大。邳州市的城市化进程和人口扩张必将带来巨大的住宅消费需求。邳州市 2010 年的常住人口为 万人,城镇化人口 49万人,城镇化达到 % ,预计 2015 年城镇化人口将达到 75万人,城镇化提高到 50% 。单位:万人?区位优势:未来新核心,城市发展新方向; ?价格区间: 3700 — 4800 元/㎡?置业驱动因素:未来升值空间大,交通方便,社区组团易形成生活氛围。凤凰一品润城置业联华木业地块文承苑茗仕豪庭阳光尚城公园一号东方帝景城潜在项目在售项目区域供应量大,竞争激烈关键词区域属性——新城区是邳州市政府未来发展新方向,区域内楼盘众多,且供应量巨大,未来几年内将成为邳州市房地产市场的重要战场,随着入住人口的增多也将形成浓厚的生活氛围。项目背景——四线城市,新城中心的 38平方米综合类大盘,住宅为主,有部分沿街商业,三期 万平方米,以高层住宅为主。项目属性?处在即将进入全面发展轨道、具有巨大发展潜力的区域性发展中城市之中。?新城区中心,北区(新)核心位置。?具有强势景观资源的综合类高端社区。?前期一、二期已形成良好的项目形象。?项目周边目前生活配套资源匮乏。四线城市“全国百强县”?江苏第二人口大县?支柱产业—银杏、板材、大蒜内向型方向主导? 146 万人的常驻人口?城市开发商本地耕耘多年,业内有良好的口碑 38万㎡大体量综合体,位于新城中心, 良好的景观资源三期: 用地面积: 36200 ㎡容积率: 总建筑面积: ㎡其中:高层 8栋,建面 122371 ㎡小高层 1栋,建面 7371 ㎡幼儿园 1栋,建面 2307 ㎡沿街商业 ㎡目标共识: 耀邦公馆项目三期,将承担着延续耀邦形象、创造项目利润、稳步去化三大目标体系