万福路项目分析报告万福路项目分析报告 2013 年5月【目录】一宏观政策解读 P3 二武汉市场简析 P13 三项目区位分析 P18 四项目要素分析 P28 五竞争项目分析 P36 六项目综合评价 P46 七项目定位分析 P50 八商业部分建议 P54 九营销推广建议 P59 第一部分宏观政策解读最重要房产信息: 2013 年房产新政——国五条为房地产继续调控奠定基础,并再次明确了国务院对房地产的基调——稳定房地产市场调控力度——实施细则进一步挤压投资性需求,明确支持自住性住房需求,将外来务工人员纳入保障房范围,强化原有的“三限”政策。武汉——武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布 2013 年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》:武汉市 2013 年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标为:同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。【政策解读】细则完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设 2013 年底前符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围加强市场监管和预期管理严查中介违规+加强市场监测要点控制新建住房价格+房价稳定问责制加大限购区域+提高二套房首付比例+自有住房出售执行转让所得税 20% 。银行金融业机构优先支持中小套型开发建设项目( 70% 以上普通商品住房项目) 【政策解读】政策落脚点——打压投机性购房,支持首套置业需求【政策解读】关键点二手房市场交易解读政策: 规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的 20% 或者总房款的 1% (房产证满 5年并且是唯一住房的可以免除)统一为转让所得的 20% 计征; 影响: 个人所得税 20% 一直都有,只是这次着重强调提出, 反映出新政对调控的决心, 1、二手房交易成本明显提升 2、打压到部分需要买二手房的刚需 3、原来的卖房者,由卖转租, 无形中使房屋租金提高【政策解读】关键点二套房贷结构性收缩政策: 实施细则强调差异化个人房贷,除了强化此前政策的严格执行以外,还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求;限购扩大到全区域。影响: 1、银行按揭比例下降 2 、上客量与成交量呈双下降势态 3 、银行收紧房贷影响未来楼市成交量【政策解读】解读严格的统一限购政策政策: 实施细则对限购方式进行统一标准,在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。影响:限购区域的扩大再一次导致阶段性成交量下降【政策解读】解读关键点房产税影响市场预期政策: 实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。”分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。影响: 房产税扩围是房地产中长期方向,在一定时期能起到抑制房价作用,但从中长期来看对房价影响不会太大,房产税作为市场化的手段,必定长期化。【政策解读】解读关键点
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