重庆盛豪首港城一期营销计划.ppt

盛豪首港城一期营销计划君 悦华城地产顾问 2 0 1 1 . 0 8 . 0 3 2 :上半年重庆房地产市场回顾 :项目首开区 III. 第三部分:项目 1批次营销节点的选择 IV. 第四部分:项目 1批次营销推广 :项目 1批次费用预算 3上半年重庆房地产市场回顾 4 房价走势 2011 年上半年,重庆 11 区中,只有北部新区和沙坪坝区出现了降价楼盘高于涨价楼盘,以沙坪坝区最为显著,尤其以大学城为主要区域。 5 成交走势从 2011 年和 2010 年上半年的成交环比数据来看, 2011 年成交量有一定幅度下降,成交量套数环比跌幅超过 20% ,成交建筑面积环比跌幅超过 25% 。从数据上来看,经过一连串的政策调控,对楼市的影响立竿见影,除了均价仍在持续缓涨,其他均已严重下跌, 2011 年上半年成交量的萎缩说明楼市已经进入淡季。 6 2011 2011 年的调控已经进入了下半年,上半年的政策初见成效年的调控已经进入了下半年,上半年的政策初见成效从最新的全国百城房价统计看,独有重庆的房价环比下降 % ,而在重庆区域,沙坪坝区最为明显,作为新兴的热点开发区域,大学城 2011 年的放量尤为突出,也造成了今年大学城各项目独特的红海战术。年底出刚需购房与出货上升是可以预见年底出刚需购房与出货上升是可以预见即将进入 2011 年下旬,从我司分析看,年底照例会有一波刚性需求释放,加上从外地的返乡置业者,年底的需求市场会有一个增量。 2012 2012 年继续低迷可能性增大,有待观察年继续低迷可能性增大,有待观察而明年,市场更为扑朔迷离,但从最新数据看,中央显然在房价走低上没有达到预想的目的,持续调控,继续低迷的可能性极高。二三城市限购对持续不限购的重庆较大机会二三城市限购对持续不限购的重庆较大机会 2011 年8月份政府正在拟定二三线城市限购名单,君悦华城认为,本轮限购将以沿海、京津沪、长三秀、珠三角以及中西部部分城市为主,重庆极有可能持续不限购,这是一个利好。在这种市场环境和特定区域下,首港城的营销不能过度寄托希望于明年的市场政策, 应该抓住下半年的增量,实现第一次的销售,回笼资金。 7 :上半年重庆房地产市场回顾 :项目首开区 III. 第三部分:项目 1批次营销节点的选择 IV. 第四部分:项目 1批次营销推广 :项目 1批次费用预算 8关于项目首开区 9 第一:一期组团包含高层、洋房、酒店公寓和小户型公寓,产品线较长,客群较广, 切可通过洋房提升项目品质; 第二:相对来说, C地块的产品较为单一,客户面较为狭窄,因此,我司将大一期 D地块的酒店式公寓和 A地块的剩余 12 单元的洋房划为二期销售,增加产品线; 第三:我司力求在每个大期的销售中,都有洋房来提升产品价值,力求产品价值最大化。 10 第一:进入 5月以来,无论是新开项目,还是已售项目,对于洋房的推出都十分谨慎,重庆在宏观调控后,洋房、别墅等高端项目的去化速度明显减缓,为降低风险,项目首开区暂时不销售洋房,但可以蓄积客户,待 2批次看市场情况而推出; 第二:选择高层作为首开区,是因为高层从销售来讲,风险较小;