2009年佛山高明百灵路项目的发展战略与策略概要报告.ppt

佛山高明百灵路项目的发展战略与策略概要报告报告结构报告结构项目发展战略定位项目开发投资建议项目发展的其他建议项目发展机会研判项目需要解决的核心问题市场适销产品策划一秀地产近期在高明的服务项目一秀地产近期在高明的服务项目三洲旧区 2250 亩改造: 为委托方提供发展策划研究、招商代理服务。三洲旧区 2250 亩改造: 为委托方提供发展策划研究、招商代理服务。高明西江新城: 为委托方提供各类工程的可行性研究, 实现项目的经济效益、社会效益、生态效益与新农村效益的各方利益平衡。高明西江新城: 为委托方提供各类工程的可行性研究, 实现项目的经济效益、社会效益、生态效益与新农村效益的各方利益平衡。政府类: 项目需要解决的核心问题从规划指标角度推导项目发展从规划指标角度推导项目发展 1:1 车位配比不限建筑限高≥ 30 % 绿化率≤ 28 % 建筑密度≤ 项目容积率 ㎡项目总用地居住用地性质项目地块情况规划设计指标百灵路地块: (佛规) 1: 车位配比≤9层建筑限高≥ 35 % 绿地率≤ 27 % 建筑密度≤ 项目容积率 ㎡项目总用地居住用地性质项目地块情况规划设计指标纪念中学地块: 1、百灵路地块的车位配比要求较高; 2、纪念中学地块的建筑限高要求与容积率充分利用之间存在矛盾; 3、高容积率并不一定意味高收益,关键在于成本投入与售价之间的比例平衡; 4、建议加强项目规划指标限制的公关力度,为项目争取较大发展空间。 1、百灵路地块的车位配比要求较高; 2、纪念中学地块的建筑限高要求与容积率充分利用之间存在矛盾; 3、高容积率并不一定意味高收益,关键在于成本投入与售价之间的比例平衡; 4、建议加强项目规划指标限制的公关力度,为项目争取较大发展空间。项目是什么――项目的尴尬处境如果双地块仍停留在高明楼盘的常规项目开发思维,项目前景将不容乐观,需要重点突破: ——如何既能打造吸客力强的产品功能,又能控制成本? ——如何超越同质竞争,实现逃离射程,快速销售回笼资金? 大地块(高明百灵路地块): ?区位认同度偏低?车程 5分钟有庞大的碧桂园威胁小地块(高明纪念中学地块): ?区位认同度一般?周边有较多低价 2100 元/㎡左右的小楼盘威胁从市场角度推导项目发展从市场角度推导项目发展项目怎样才能盈利――项目的开发风险要从激烈的竞争中杀出“血路”,必须塑造项目的核心竞争力。——同等投入或少投入却能带来 15% 左右的价格提速的产品设计策略; ——以能快速走货、快速回笼资金、降低开发风险为项目发展的第一要则。大地块(高明百灵路地块): ?周边碧桂园、汇盈花园、百合苑等均价 2600 元左右的洋房?以本项目楼面地价约 750 元/㎡推导, 小高层的建筑成本约 2300 元/㎡,盈利压力较大。小地块(高明纪念中学地块): ?周边有较多低价 2100 元/㎡左右的小楼盘威胁?以本项目楼面地价约 750 元/㎡推导, 小高层的建筑成本约 2300 元/㎡,盈利压力非常大。从投资角度推导项目发展从投资角度推导项目发展高明房地产市场态势高明房地产市场态势市场格局: 一只“拦路虎”:高明碧桂园三期占地 1500 亩,规模、价格、品牌、产品线优势; 一群“小老鼠”:小盘众多, 同质化的产品形态,产品大而不当, 大而不精,产品结构与总价的结构性缺陷;( “三无”:无规模、无品牌、无营销) 几只“硕鼠”:联塑地块、新明珠地块等中等规模高档楼盘,兼资金实力优势。必须突破“独木桥”的狭窄空间我们不能做市场的跟随者与领导者我们只能做市场的挑战者与补缺者以差异化的开发谋求生存发展空间必须突破“独木桥”的狭窄空间我们不能做市场的跟随者与领导者我们只能做市场的挑战者与补缺者以差异化的开发谋求生存发展空间消费力研判: 部分消费需求提前透支: 典型的二元市场, 06 、 07 年成交庞大,提前透支部分需求; 消费力萎缩: 经济危机导致收入下跌,消费情绪低迷; 消费需求萎缩: 08 年成交量锐减,观望情绪严重, 消费欲望难以被快速刺激。未来供应量: 从去年至今高明区住宅存量、未推货量约 4400 套, 按 08 年的销售速度,至少需 14 个月消化。从未开发土地看,未来 2-3 年城区至少有 290 万㎡建筑面积的产品供应。积累经验,创造品牌,企业可持续发展积累经验,创造品牌,企业可持续发展精准客群,控制总价,门槛低,易于走货精准客群,控制总价,门槛低,易于走货一、首期快速回笼资金,滚动后续开发一、首期快速回笼资金,滚动后续开发产品、客群、价格三线全面出击, 打破高明楼市僵局产品、客群、价格三线全面出击, 打破高明楼市僵局二、性价比突出,走差异化竞争之路二、性价比突出,走差异化竞争之路三、情景营销,体验营销,品牌营销,实现项目品牌